[买受人迟延支付购房款,出卖人要如何解除合同]买受人买房的要约到达出卖人前，买受人能否撤回？

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案件简介：被告在张某某签名前向原告明确表示终止协议、取回意向金，原告仍将意向金交付张某某并要求其签名。

2013年5月5日，原告(丙方)某房产中介与被告(乙方)签订《房地产买卖中介合同》和《佣金确认书》约定，由原告介绍被告购买房屋，主张房屋归某某(甲方)所有，被告按照010-于当日支付原告意向金10000元。2013年5月6日，被告夫妇到原告处要求终止中介交易并提取意向金。结果双方发生争执，被告拨打110报警。2013年5月7日，原告在明知被告已要求解除居间协议并取回意向金的情况下，仍将意向金交付房屋主张XXX。同时，张某某在《佣金确认书》甲方一栏签上了自己的名字。

(案号：(2013)建294号)

裁判结果：被告明确表示终止协议、取回意向金的行为构成要约的撤回， 《房地产买卖中介合同》 未成立。

法院认为，《房地产买卖中介合同》仅在张某某尚未签字的情况下构成合同要约，被告要求原告终止居间交易并取回意向金的行为构成撤回要约。原告在被告撤回要约的情况下仍继续推动购房，违背了被告的真实意思表示，故《房地产买卖中介合同》尚未成立。

律师说法：买受人买房的要约到达出卖人前，能否撤回？房屋买卖合同的效力如何？

在上述案例中，争议的焦点是买方的行为是否构成撤回要约。要约生效前，要约人可以反悔，但需要满足两个条件：1。发撤单通知。2.撤回要约的通知先于要约或者与要约同时到达对方。本案中，被告支付意向金后，第二天明确要求终止居间交易，取回意向金。原告不是《房地产买卖中介合同》的相对人，合同的真正相对人应该是张某某。同时，原告在被告交付意向金后并未立即交付给张某某，故被告的购房要约并未达到相对人。当被告作出终止中介交易的真实意思表示，并撤回意向金给原告时，即意味着上述购房要约的撤回。要约的撤回视为要约的不存在。因此，撤回要约后，张某某在合同上的签字只能视为新的要约，但原法律依据已不存在，原合同也未成立。

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