【卖方起诉协议无效】起诉出卖人违约却发现协议无效，应如何处理

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案情简介：起诉出卖人违约却发现协议无效，应如何处理

2003年11月24日，姜某称，2003年4月13日，姜某与甲厂签订《房屋买卖协议》协议，姜某按约定向甲厂支付180万元；同时约定由A厂完成房产和土地的过户手续。2003年4月18日，甲厂将房屋交付蒋使用，蒋投入设备进行大规模装修。但甲厂未能在约定期限内为姜办理相应的产权变更登记手续，明显属于违约行为。故请求判令甲厂继续履行购房协议，为姜办理产权变更登记手续，并承担本案全部诉讼费用。

法院判决：应当认定房屋买卖协议无效

姜与甲厂签订的《房屋买卖协议》所涉土地为甲厂于1993年2月6日取得的国有划拨土地。本案涉及的《房屋买卖协议》中约定转让的标的物为房屋所有权和土地使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，房地产转让时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民***批准。判决：姜与甲厂签订的《房屋买卖协议》无效；某厂于判决生效后十日内返还蒋购房款180万元，蒋同时搬出工业厂房；驳回姜的其他诉讼请求。

律师说法：如何认定本案协议的效力

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第十一条规定“土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让人将转让的土地使用权转让给受让人，受让人支付价款的协议；土地使用权人未经有批准权的人民***批准，与受让人订立转让划拨土地使用权合同的，该合同视为无效。但起诉前有批准权的人民***批准办理土地使用权出让手续的，该合同视为有效。”本案房屋买卖合同所涉及的土地使用权转让，在起诉前并未向有审批权的人民***办理审批手续，也未办理土地使用权转让手续。因此，姜与甲厂签订的合同违反了国家法律的强制性规定，属于无效合同。

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