【物业起诉业主封阳台败诉】自家阳台封死遭物业起诉，物业格式条款的效力如何？

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案情简介：自家阳台封死遭物业起诉

前不久，嘉兴南湖的胡女士买了一套房子。房子被占时，胡女士出于安全考虑，封闭了阳台。但物业公司认为胡女士的封闭装置属于非法设施，遂将胡女士起诉至当地法院。庭审中，物业公司认为，胡女士在购买房屋时，与其签订了《前期物业服务管理协议》号合同。协议要求业主不得安装雨棚防盗窗、封闭阳台、露台及搭建其他建筑物和构筑物。胡女士违反了当初的约定，要求她拆除阳台围挡，恢复原状。但胡女士说，装修时发现阳台是通往设备间和保姆间的必经之路。如果阳台没有封闭，不仅影响交通安全而且不方便，所以装修时封闭了阳台。对于双方的说法，法官在胡女士家中进行了实地调查。到达现场后发现，业主的改装范围并没有超出阳台的专属面积。

法院审理：物业公司诉求被驳回

本案中，《前期物业服务管理协议》中关于禁止封闭阳台的条款属于格式条款，排除了业主的主要权利，应属无效。其次，涉案阳台作为附着房屋主体的特定部分，在结构和使用上是独立的，应当认定为房屋的专有部分。作为业主，依法享有专属所有权，对阳台享有合法的控制和使用权。因居住安全需要，封闭阳台，其采用方式不损害其他建筑物的合法权益，也不属于法律法规禁止的行为。再次，胡女士把阳台封了，不可避免的改变了一些房屋的外观，影响了建筑和小区的整体美观。但是，当建筑物和小区的整体美观与业主的居住利益发生冲突时，业主基于专有所有权的居住利益比建筑物和小区的整体美观等表面利益更高、更重要，应当优先保护。最后，法院驳回了物业公司的诉讼请求。

律师说法：物业格式条款的效力如何

《合同法》规定格式条款是当事人为重复使用而事先拟定的，在订立合同时未与对方协商的条款。由于一方当事人在合同订立前已提前作出，另一方当事人不参与谈判，只能接受或拒绝格式条款，使得另一方当事人在合同中处于弱势地位。为弥补格式条款的这一缺陷，《合同法》还规定，格式条款有两种以上解释的，应当按照通常理解解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。所以在商品房买卖合同中，如果对格式条款有争议，应该向局长说明。

本案中，《前期物业服务管理协议》中关于禁止封闭阳台的条款属于格式条款，排除了业主的主要权利，应属无效。因此，法院判决驳回原告的诉讼请求。

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