承租人擅自转租 到期后不腾退是否解除

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案情简介：承租人擅自转租，到期后不腾退是否解除

2010年4月1日，马将合水职业学院部分校舍转租给李。合同签订后，他一次性付清了租赁费。2012年4月，马(甲方)将合水职业学院部分房屋转租给林(乙方)，约定转租人经出租人同意，将合水职业学院一楼1个楼梯门面、二楼10个房间、三楼12个房间转租给承租人开设诊所；租赁期限为5年，自2012年4月15日至2017年4月10日；合同期满或解除后，甲方有权收回该房屋，甲乙双方应对该房屋及其附属设施、水电使用情况进行验收，并结清各自费用；年租金为10万元，每年4月10日前支付。逾期未支付的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方应无条件返还。甲方提前收回房屋时，应提前三个月通知乙方，并返还相应的租金。乙方将无条件返还该房屋。提供虚假信息、隐瞒重要事实或者恶意串通的，应当赔偿对方造成的损失。小楼由马占用，张仅临时使用马租用的房屋。2014年2月28日，合水县***决定拆除该建筑，马于2014年3月4日收到书面通知，限制其在2014年3月底前腾空该建筑。逾期马未腾退房屋，合水职业学院向马、李、任、林送达了腾退房屋通知书。租客无一人腾退房屋，合水职业学院提起诉讼。

法院判决：应当解除租赁合同关系

法院审理认为，合水职业学院与马某签订的是租赁合同，履行期间签订了协议。2010年3月31日，再次签订房屋租赁合同，双方意思表示真实。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行。权利和义务的行使应当遵循诚实信用原则。本案房屋租赁合同约定，政策性拆迁合同解除的，双方在履行期间均已收到拆迁通知，合水职院已尽到通知马的义务，符合合同解除的条件。合水职业学院要求解除房屋租赁合同的请求应予支持；马应当按照约定履行腾退房屋并返还给修复人的义务。如果他不履行，他应该支付腾空房屋的逾期占用费。合水职院主张按日计算明显偏高的按照700元计算，应当按照租赁费标准予以支持，计算至实际腾房之日；马辩称不同意解除合同，要求支付违约金、赔偿损失的理由不能成立；合同终止时，合水职院应按约定每年向马支付补偿费20000元及装修折旧费15714元；根据承租人转租的约定，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，出租人合水职业学院与承租人马某约定的合同解除对转租人具有同等法律约束力，马某与李、任、林签订的租赁合同依法解除；本案租赁合同约定，如遇政策性拆迁，出租人不承担承租人投入的任何费用。本协议对承租人马与转租人李、任、林签订的租赁合同具有法律约束力。因此，出租人合水职业学院不承担赔偿转租人李、任、林损失的责任。

律师说法：是否能够解除双方租赁合同关系

关于本案合水职院与马签订的租赁合同是否存在约定的终止。双方房屋租赁合同约定，如果政策性拆迁合同终止。2014年5月16日，经合水县发改局同意，合水县人民***常务会议批准，决定建设

与合水职业学院签订的2012年4月15日至2017年4月14日期间的租赁合同约定，有25万元补偿给合水职业学院，用于逐年冲抵租金。经审查，双方的租赁合同第九条约定：“甲方(合水职业学院)应承担乙方(马某)于2010年4月1日前投入的装修费110000元，在租赁期内逐年折旧扣除，甲方扣除乙方每一租赁年度的装修费15714元，直至租赁期满为止；”即合水职院认可马之前的装修费用11万元，并同意逐年减少。双方合同第十条约定：“租赁期内解除政策性拆迁合同的，甲方每年向乙方支付2万元作为剩余租赁期(按年计算)的补偿。第九条所列装修费用按剩余年限计算，甲方每年一次性支付乙方15714元”。本条对因政策性拆迁解除合同时青马装修费用的补偿另行约定。此外，本合同中没有约定赔偿马某损失25万元。马认为，建筑装修费用应由合水职院赔偿。因合同第二条约定，免除马2007年至2009年9万元租赁费，以涵盖2010年后的装修费用。在马的两份租赁合同期间，房屋装修费用一直以双方约定的形式进行补偿。

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