未经承租人许可转让经营权 如何看待转让效力

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案情简介：未经承租人许可转让经营权，如何看待转让效力

2010年3月20日，刘与业主张的岳父李签订《店面出租合同》合同。合同约定租赁期限为2010年4月1日至2011年3月30日，租赁期间刘无权转租。2011年2月，袁得知刘某承租的店面要转让，于是于2011年3月6日与刘某签订协议，约定刘某将店面经营权转让给袁某，但未约定租赁期限；袁向刘支付转让费38500元。2011年4月，因合同到期，店主张某要求收回店铺，故起诉袁某，要求袁某搬离店铺并赔偿相关损失。法院判决确认袁某与刘某签订的转让协议无效后，判令袁某搬离该商铺，并向张某支付每月680元租金。袁于2011年3月至2012年1月在该店经营。

法院判决：认定转让无效

法院认为，原告袁与被告刘签订的转让协议被法院判决认定无效，刘收取的38500元转让费因合同无效无取得依据，应予返还。同时，袁在与刘某协商租赁该房屋时，应当了解该房屋的权属情况以及刘某是否有权转让。因其疏忽大意，对此不知情，袁对造成合同无效有一定过错，应承担相应责任；刘明知自己没有转租权，转租并收取转让费。其主观过错较大，应负主要责任。考虑到袁某已经营10个月左右，酌情承担30%的责任为宜。袁要求刘某赔偿损失，但未提供任何损失的证据，故不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：1。被告刘返还袁店面转让款的70%，即26950元，其余损失由原告承担；二。驳回原告的其他诉讼请求。

律师说法：如何看待房屋转让费的性质

房屋转让费是市场发展过程中形成的商业习惯，一般包括房屋装修费用、承租人在房屋中长期经营形成的商业价值、承租人对房屋的先占权的垄断利润、房屋的优先承租权。但刘与袁签订的转让租赁房屋经营权的合同，并未约定转让费的具体性质。此外，双方表示，转让费主要是经营权转让费，这符合市场惯例。因现承租人袁未就房屋租赁事宜与业主达成协议，导致转让无效，转让费按无效合同后果处理。

转租合同无效后，袁支付给刘的店铺转让费应如何分摊？关于商铺转让费的性质，有装修成本、未到期房屋使用权升值成本和垄断利润三种观点。由于法律并没有明确规定什么是店铺转让费，或者说是性质不同的复杂收费，在法院的审理中也没有统一的法律适用标准。因租赁合同产生的店面转让费纠纷，应以区分转让费性质为基础，主要考虑转租人出租店面的时间，以确定承租人与转租人之间的转让费负担。要分清店铺转让费的性质，即费用具体包括哪些项目。按照市场形成的惯例，成本一般包括房屋装修费用、承租人在房屋内长期经营形成的商业价值、承租人对房屋预占的垄断利润和优先租赁权等。不同类型的费用有不同的处理原则。

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