出租人未及时通过审批 承租人改变经营方式属于不可抗力吗

很多朋友有疑问(出租人未及时批准承租人变更经营方式是否属于不可抗力？)，所以还是在丢西姆女网的故事里说吧！

案情简介：商铺租赁改变经营方向是否构成违约

杜某是位于北京市丰台区房屋(以下简称涉案房屋)的所有权人。2013年9月29日，杜某(甲方)与西联万博公司(乙方)签订《租赁协议书》合同，约定甲方将涉案商铺出租给乙方，乙方按照商场统一定位和规划招租商铺，对商户和品牌进行统一管理。租赁期限为2014年1月1日至2016年12月31日。租赁合同期内，乙方应向甲方支付甲方所购商铺交易金额的6%作为年租金。乙方每季度向甲方支付一次租金，支付时间为每季度第一个月的15个工作日之前，第一次租金支付时间为2014年6月15日之前。在甲乙双方租赁期间，乙方享有店铺的租赁权、经营权、经营权、装修权，并有权根据经营需要单独邀请商户承租，对店铺进行单独组合和分割。关于违约责任，双方同意，在本协议履行期间，因战争、地震、自然灾害、***行为等不可抗力造成的任何经济损失，双方均不承担责任。乙方有权在本协议期限内从事任何形式的合法经营，无需征得甲方同意，如甲方干涉乙方经营管理，给乙方造成损失的，甲方应承担相应的责任和损失。如乙方未能按时支付租金，每逾期一天，乙方应向甲方支付应付租金的5%作为违约金。合同签订后，西联万博公司向杜某支付了2014年6月1日至2014年6月30日的租金。

法院判决：应当支付租金

法院认为， 《租赁协议书》是双方的真实意思表示，双方应当按照合同约定履行义务。杜某按合同约定将商铺交由西联万博公司经营管理，西联万博公司应按合同约定支付杜某房屋租金。故法院支持了杜某要求西联万博公司支付房屋租金的请求。西联万博公司称“皮具箱包城”未能通过审批，属于不可抗力部分。由于双方在合同中约定，西联万博公司有权根据业务需要对外招商，有权在协议期内进行任何形式的合法经营，无需征得杜某同意。虽然“皮具箱包城”未能通过审批，但西联万博公司有权调整经营方向，其辩解难以被法院采信。关于违约金，根据双方签订的合同，西联万博公司应于每季度第一个月前15个工作日向杜某支付租金，故违约金自2014年7月22日起计算。考虑到“箱包皮具城”虽是西联万博公司自己选择的经营方向，但客观上未能达到其商业目的，且杜某主张违约金过高，法院根据公平原则予以调整。

律师说法：出租人的适租义

根据我国《合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物出租给承租人，并保持租赁期限一致。也就是说，出租人有义务保证出租的房屋适合出租。但租金是否合适，要根据法律规定、合同约定和社会习俗来确定。一般来说，可以分为以下四种情况：房屋安全和质量保证义务。房屋的安全和质量是出租人的首要义务。因房屋质量安全纠纷导致租赁合同目的难以实现的，由出租人承担责任。我国《合同法》第233条规定，租赁物危及承租人安全或者健康的，即使承租人在签订合同时明知租赁物质量不达标，承租人也可以随时解除合同。其中，出租房屋存在安全隐患，无论承租人合同能否解除租赁合同；承租人出租的房屋是否善意，是否存在房屋安全风险不明，出租人应当承担违约责任。本案中，出租人对房屋存在安全隐患的告知，对违约责任没有影响；承租人因房屋安全问题承担违约责任的，首先应当以约定的协议和合同为依据。合同没有约定的，责任由甲方承担，但应考虑承租人的过错程度，减轻甚至免除承租人的违约责任。当然，很多问题也涉及到原因，房屋安全质量产生的时间，这就要解决租赁合同解除、租赁、赔偿损失的影响。具体案例要具体分析。排除他人干涉的责任。根据我国《合同法》第二百二十八条和第三人请求权，承租人不能使用收益租赁物。承租人可以要求减租或不付租金。出租人将房屋出租，使用房屋。出租人应当保证房屋的使用和出租收益权交易中的收益，其他任何人不得干涉。他人影响承租人正常使用和收益的，由出租人承担责任。承租人既可以要求减租或者不付，也可以要求解除合同，要求出租人承担违约责任。如《房屋租赁合同》第八条司法解释，最高法院出租的房屋被司法或行政机关查封、出租。房屋租赁权的使用违反法律、行政法规，导致租赁房屋无法使用的。承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。一般来说，承租人没有过错的，出租人应当承担违约责任。

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