《承租人未经出租人同意擅自转租的,出租人可以解除合同》承租人未经出租人同意转租房屋，合同能解除吗？

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案情介绍：承租人未经出租人同意转租房屋的，受让人有权解除转租合同。

2008年12月31日，张三与河南省南阳市卧龙区顺达社区同曦集团(以下简称同曦集团)签订租赁合同，约定张三租赁同曦集团位于叶公路198号的四层楼房及场地。租赁期限6年，自2008年12月31日至2014年12月30日，年租金4万元。租赁合同也明确约定，张三租住的房屋不得转租。张某将该房产出租后，于2009年5月和同年12月分别转租给王巧娟和李恒生，年租金分别为1.8万元和10万元，转租期限为3年。2010年9月23日，同曦集团通过拍卖程序将该房产出售给谢某，双方于2010年10月15日签订了房产买卖合同。合同第八条约定：“根据法律‘买卖不破租赁’，同曦集团将该房屋租赁合同交由谢某继续履行，并享有合同的收益权。合同到期后，由谢某自行安排处理。”谢取得房产所有权后，发现张三擅自将房屋转租，要求张三解除租赁合同。张三于2011年1月8日以该房产为同曦集团集体财产，集体土地使用权不能转让为由起诉至法院，请求确认同曦集团与谢某之间的房产买卖合同无效。南阳中院经过两次审理，维持原判，驳回了张三的上诉。后来，张三要求第三方王巧娟、李恒生按照转租合同支付租金。谢某以租赁合同已解除为由直接收取第三方租金，双方发生纠纷。

谢某于2011年7月27日上诉至南阳市卧龙区人民法院，请求依法确认原、被告之间的租赁合同，租赁合同自2010年11月18日起终止。

支持谢的诉讼请求。

法院经审理认为，谢某与同曦集团签订了本案涉案房屋买卖合同，谢某对该房屋享有合法所有权，也继承了同曦集团与上诉人签订的租赁合同中的权利和义务。上诉人与同曦集团签订的租赁合同明确约定，上诉人对租赁房屋只有使用权，无权对其做任何事情，包括转租。然而，上诉人违反合同将房屋转租。根据《合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意将房屋转租的，出租人可以解除合同”，已符合法定的解除合同条件，权利人谢某有权解除合同。

法院判决：房屋所有权转移后，受让人继承原租赁合同中的权利和义务。承租人未经出让人(出租人)同意将房屋转租的，受让人有权解除转租合同。

1.根据《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人给租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

2.租赁合同约定，承租人对租赁房屋只有使用权，无权对物业做任何事情，包括转租。承租人违反合同规定转租房屋的，房产受让人对该房屋享有合法所有权，同时继承原出租人与承租人签订的租赁合同中的权利和义务。

3.承租人未经出租人同意将房屋转租的，符合解除合同的法定条件。因此，债权人有权终止转租

本案中，谢某与同曦集团签订了涉案房屋买卖合同。谢某拥有该房屋的合法所有权，也继承同溪集团与上诉人签订的租赁合同中的权利和义务。上诉人与同曦集团签订的租赁合同明确约定，上诉人对租赁房屋只有使用权，无权对其做任何事情，包括转租。然而，上诉人违反合同将房屋转租。根据《合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意将房屋转租的，出租人可以解除合同”，已符合法定的解除合同条件，权利人谢某有权解除合同。

由于合同条款复杂，出现合同纠纷时，应详细了解相关法律法规，必要时咨询专业法律人士，将损失降到最低。

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