<出卖人就其出卖标的物承担权利瑕疵>出卖他人房屋，卖方是否应承担缔约过失责任？

【因出卖人在所售标的物上的权利存在瑕疵，出卖人在销售他人房屋时是否应当承担缔约过失责任？]这是很多朋友的问题。接下来，Diu Sim女网的故事就来分享一些经验吧！

案件简介：被告将他人房屋卖给原告，而房屋所有权人已经出卖该房屋。

2012年1月30日，原告杨某某向被告沈某某支付30000元，同日被告出具收据，上面记载收到某小区某户杨某某定金30000元，总价208000元。同年4月6日，原告(乙方)与被告(甲方)签订了《售房合同》的复印件。合同约定乙方购买甲方商品房一套，经双方协商，乙方首付15万元，剩余房款4.8万元在乙方拿钥匙时一次性付清。合同将之前收条上写明的房子进行变更，价格调整为19.8万元。2012年4月7日，原告转让并支付购房款12万元。另外，该楼是李某某开发的。由于承包人资金未到位，承包人向分包人沈某某承诺从上述房屋价款中抵扣工程款。沈某某收到原告购房款后，李某某已将该房屋转卖他人。

(案号：(2014)黄敏子楚第00532号)

裁判结果：协议约定赔偿数额过低，存在重大误解和显示公平情形，准予撤销该协议。

被告转让的房地产在未依法登记并取得权属证书的情况下，与原告签订了合同。被告与原告之间的转让以及原告与被告之间签订的《售房合同》无效。但被告在未取得待售房屋合法产权的情况下，与原告签订了《售房合同》号合同，属于缔约过失，对原告造成了损害，应当承担赔偿责任。

律师说法：缔约过失责任的成立条件及缔约过失责任的赔偿范围

在上述案件中，争议的焦点是原、被告签订的《售房合同》是否有效，被告是否成立缔约过失责任。缔约过失责任产生于合同尚未成立，或者虽已成立，但不符合法定生效条件，被宣告无效或者被撤销。在缔约阶段，双方应根据诚实信用原则对对方的交易给予应有的注意。缔约过失责任的存在，可以避免在没有合同约束力的情况下，因双方互不信任而导致的对人造成损害的不当行为。缔约过失的发生需要遵循以下条件：1。合同订立过程中发生的；2.一方违反诚实信用原则的义务；3.造成他人信赖利益的丧失。本案中，被告的处分行为属于无权代表他人处分他人财产的行为。原、被告之间订立的合同因被告无权代理而效力待定，原告支付定金后房屋所有权人已将房屋出售给第三人。客观上行使了自己的追认权，所以效力待定的合同因所有权人追认而自始无效。由于合同自始无效，原告无权追究合同中的违约责任，只能依据缔约过失责任追究对方责任。但原告要求承担的缔约过失责任不同于违约责任。缔约过失责任的赔偿范围应以相对人的缔约过失所造成的实际损失为准，包括缔约的支出，即信托利益的总和。

以上是对出卖人出卖他人房屋是否应承担缔约过失责任相关问题的回答。订立合同时，双方应注意对方所依赖的权利来源，以保证合同的顺利履行。同时，对于司法实践中产生的纠纷，如果需要走诉讼程序，建议提前在合同中咨询专家律师，更好地解决面临的问题。

(销售者销售他人的，应当承担缔约过失责任