未经政府批准转让划拨土地 是否有效

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案情简介：未经***批准转让划拨土地，是否有效

2003年11月24日，姜某称，2003年4月13日，姜某与A公司签订了《房屋买卖协议》的合同，A公司于2003年4月18日将房屋交付给姜某。同时，蒋出资设备，进行大规模装修，但甲公司未在约定期限内为蒋办理已出售房屋的产权变更登记手续，明显违约。故请求判令A公司继续履行购房协议，为姜办理产权变更登记手续，并承担本案全部诉讼费用。

法院判决：认定为无效合同

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第十一条规定“土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让人将转让的土地使用权转让给受让人，受让人支付价款的协议；土地使用权人未经有批准权的人民***批准，与受让人订立转让划拨土地使用权合同的，该合同视为无效。但起诉前有批准权的人民***批准办理土地使用权出让手续的，该合同视为有效。”根据上述规定，本案房屋买卖合同所涉及的土地使用权转让，在起诉前并未向有审批权的人民***办理审批手续，也未办理土地使用权转让手续。因此，姜与A公司签订的合同违反了国家法律的强制性规定，属于无效合同。姜要求继续履行协议的诉讼请求不予支持。

律师说法：如何认定本案的买卖协议的效力

本案所涉土地《房屋买卖协议》系A公司通过划拨方式取得，房屋处置也涉及划拨土地使用权的转让。对此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，房地产转让时，应当按照国务院规定报有批准权的人民***批准。”虽然法律没有明确规定未经批准的转让无效，但国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条明确规定，未经市、县人民***批准的划拨土地使用权不得转让。该条例是行政法规的强制性规定。违反这一规定将被视为无效。因此，双方签订的《房屋买卖协议》所涉土地系划拨取得，未经有批准权的人民***批准，土地使用权人无权处分土地使用权。双方签订的合同违反了法律法规的强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定的条件，故应认定《房屋买卖协议》的情形。姜要求履行无效合同，法律不能保护和支持。

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