口头约定延长租期一年 是否有法律效力

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案情简介：口头约定延长租期一年

2013年5月10日，何某与胡某在某房地产代理咨询公司的中介下签订了《租房合同》号。合同主要约定胡某租用何某房屋，租期3年，自2013年5月11日至2016年5月10日，押金2000元，月租金1 800元。他向胡提供了空调、热水器、洗衣机、冰箱等物品。当天就给了胡一张2000元的存单。2016年5月9日3年租期到期后，他与胡口头约定租期延长一年，同时约定房屋租金调整为每月2 300元。其他条款与原合同一致。胡以现金形式向何支付了9个月的租金(即2016年5月至2017年2月的租金)。2017年2月10日，胡向何提出解除租赁合同。他同意解除合同，但要求胡结清水、电、天然气使用费，打扫房屋卫生。2017年2月12日，胡从何家搬出。胡租住房屋的水、电、天然气等使用费一直没有结算。胡交的2000元定金，他至今未还。侯某与胡某因押金、房屋清洁发生纠纷，胡某将租赁房屋内的空调、热水器等拆除搬走。

法院判决：解除合同

法院经审理认为，本案系何某与胡某因房屋租赁合同解除后返还定金发生纠纷。双方应本着互信、互谅、互让的态度解决遗留问题。现何某要求赔偿空调、热水器价款的诉讼请求是不必要的，因为胡某已经返还了空调、热水器并支付了相应的安装费用，该诉讼请求本院不予支持。他称，胡损坏了租赁房屋内的锁芯、浴霸灯泡、柜门、灯具、床架和油漆内墙。因何提供的证据为照片，无其他证据支持且胡予以否认，不足以证明相应设施的损坏及墙壁的粉刷是胡所为，何主张的费用并未实际发生。故本院要求何赔偿浴霸灯泡100元、内墙乳胶漆500元。在庭审过程中，胡陈述了他为什么能修复外墙大门的绘画。现何自己作画的书画费100元应由胡负担。胡所欠的水、电、天然气使用费580元，应按照合同约定支付给何。400元，何某支付的空调安装费，扣除胡某支付的200元，余款200元由胡某承担。何某与胡某口头约定一年的租赁期限，视为无限期租赁，当事人可以随时解除合同。但是，要求解除合同的一方应当给对方相应的准备时间。2017年2月10日，胡通知何解除双方租房合同，并于2017年2月12日搬离。没有给他相应的时间准备交房，他应该承担相应的责任。本院判决胡某给予何某3天的准备期，故胡某还应支付何某3天房屋占用费230元。综上，胡应承担油漆粉刷费100元、水电天然气费580元、空调安装费200元、房屋占用费230元，共计1110元。因何某收取的租房押金2000元尚未返还，何某应在胡某承担上述费用1110元后，将押金890元返还胡某。

律师说法：是否有法律效力

《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当以书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”

本案中，何某与胡某签订的《租房合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在当前租赁期限届满时，双方口头同意将租赁期限延长一年。根据上述法律，租期超过六个月的约定，应当以书面形式作出。由于胡某与何某未采取书面合同形式，应认定为无限期租赁，当事人可以随时解除合同，故胡某有权要求何某解除双方的租赁合同。

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