房屋存在未到期租赁合同 新房主有义务继续履行吗

很多朋友都有疑问，新业主是否有义务继续履行房屋未到期的租赁合同。下面就来聊聊丢西姆女网的故事吧！

案情简介：房屋存在未到期租赁合同

张是一家烤肉店的老板。2010年7月1日，王某与某肉串店原老板赵某签订房屋租赁合同，约定将经营用房出租给赵某经营使用，租期三年，自2010年7月1日至2013年7月1日止。后来，赵把店铺卖给了李。2011年4月30日，张某与李某签订了一份肉串店的调换协议，王某同意将房屋转租给张某，并按原租赁合同的租赁期限履行。合同签订后，张某向王支付房屋租金33000元(2011年6月1日至2012年6月1日)。后于2012年6月1日向王支付房屋租金35000元(2012年6月1日至2013年7月1日)。2012年10月8日，杨与王签订房屋买卖合同，购买上述房屋。2013年1月4日，杨通知张某搬离该房屋，被张某拒绝。2013年1月24日，杨将家中水电全部停掉。

法院判决：赔偿损失

法院认为，公民的民事活动应当以诚实信用为原则。就本案而言，杨购买了房屋，取得了房屋所有权。在原房屋租赁合同尚未到期的情况下，杨作为房屋购买人，依据买卖不破租赁的原则，有义务继续履行原房屋租赁合同约定的出租人义务。杨单方解除合同，对张某经营的肉串店停水停电，致使该店无法正常经营，侵犯了张某的合法经营权。杨违约，造成的损失应予赔偿。关于张某诉请杨继续履行房屋租赁合同，因该房屋租赁期限已过，本院已判决张某搬离该房屋，且该判决已发生法律效力，故对张某的这一请求不予支持；关于赔偿金额，张要求赔偿经济损失8万元。我院曾两次委托有关鉴定部门对因杨某过错导致张某经营的肉串店的营业损失进行鉴定，均因无法鉴定而退回。因此，我院无法确定实际业务损失金额，无法支持该请求。张关于工人工资及烤肉串损失的主张，无证据证明，不予支持。但2013年1月24日至租赁期限届满，张某因杨家停水停电未能开设烤肉店，致使张某房屋租赁费遭受损失。损失应由杨赔偿，故本院仅支持此项。2012年6月至2013年7月1日，张某将烤肉串店租金支付给原店主王某35000元，故杨某应赔偿张某157天租金损失(按每月平均30天计算)，即35000元12个月30天157天=15263.89元。

律师说法：新房主有义务继续履行吗

《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁期间，租赁物的所有权发生变更的，不影响租赁合同的效力。”

本案中，张某与王某签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应根据合同履行各自的义务。现杨某与王某签订房屋买卖合同，房屋所有权由王某转移至杨某，但原房屋租赁合同尚未到期。根据上述法律规定，房屋在租赁期间发生权属变更不影响租赁合同的效力，买受人杨有义务按照原租赁合同继续履行出租人的义务。杨因房屋停水、停电，未能保持房屋的适租性，致使张无法正常经营，属于违约行为，应承担赔偿责任。

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