《买卖不破租赁 买卖合同无效》如何认定租赁合同是否适用买卖不破租赁

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案情简介：如何认定租赁合同是否适用买卖不破租赁

李称，甲公司原是上海市宝山区友谊支路XXX房屋的所有权人，因其债务无法清偿，该房屋将被上海市浦东新区人民法院强制拍卖。2014年5月4日，李的一致行动人与A公司签订协议，约定由代替A公司清偿2960万元债务，由或指定的关联人购买号房。XXX友谊支路，该房屋的租金收入将于2014年5月4日后由买方收取。之后，按照约定清偿了A公司的全部债务，并指定李为买方。经浦东法院核准后，于2014年9月办理了产权过户和房屋交接手续。交房后，该房屋一楼住户王与B公司称，因A公司欠B公司贷款350万元，根据A公司与B公司的租金转让协议，B公司以应付租金抵付该笔贷款，也有权收取该房屋其他住户的租金抵付该笔贷款。李某认为，乙公司、王某与甲公司在明知争议房屋将被拍卖以偿还债务的情况下，恶意串通签订《租金转让协议》，并在拍卖前隐瞒了该情况。房屋产权转让后，他们以租金转让协议提前为由，对新产权人的租赁权提出了挑战，侵犯了原告的合法权利。故诉讼要求乙公司与王共同支付2014年5月5日起(暂计算至2014年10月5日)的租金21万元。

法院判决：应当认定不能适用买卖不破租赁

本院认为，各方对日期为2011年8月10日的租赁合同均无异议，应予遵守，此处不再赘述。本案争议在于，乙公司与甲公司达成的延长租赁期限、以租抵贷的补充协议能否对抗新的产权人。虽然法理上有“买卖不破租”原则，最高人民法院相关司法解释对此也有原则性规定，但其具体适用应遵循一定规则，兼顾租赁权和物权的保护。本案中，B公司应证明其与A公司存在真实的债权债务关系，并于2013年2月7日达成真实有效的补充协议。根据查明的事实，万与叶有数千万资金往来，但王与叶之间无借款的直接凭证，资金往来明细与书面协议记载的借款金额不符；此外，日期为2013年2月7日的补充协议约定，B公司在2025年9月30日前以全部租金抵还未还贷款，而日期为2013年12月15日的租金转让协议约定，B公司以2011年10月1日至2019年9月30日的租金抵还未还贷款。因此，双方借款关系的真实性存疑，关于延长租赁期限、支付借款租金的约定也不一致。故本院认为，乙公司未能证明其借款关系及补充协议的真实性、有效性，其关于该协议对李有效的意见不予支持。

律师说法：如何认定本案的租赁合同的效力

租赁合同及相关内容必须公之于众，并以合理的方式公示，才能对新的财产所有人产生效力。退一步说，即使补充协议的内容是客观真实的，B公司和A公司也应当以符合生活常识的方式向社会公示，让不特定的购房人知道补充协议的具体内容，然后才能具有对抗新产权人的效力。通常情况下，承租人可以通过备案租赁合同和实际占有房屋来公示其租赁权。本案中，乙公司出租房屋的客观事实不存在争议，但其所谓的租贷补充协议是基本租赁事实之外的重要大事事项。B公司从未披露补充协议

关于支付租金的主体，本案租赁合同虽由王签订，但其为B公司法定代表人，房屋由B公司经营使用，故B公司应向李支付租金。考虑到王某在庭审中表示由自己承担责任，李诉请B公司与王某共同承担支付租金的责任，可予准许。此外，法院注意到，李成了第一号房产的所有人。友谊支路XXX，2014年9月5日，其一致行动人伊山于2014年6月4日与A公司约定，2014年6月30日之前的租金由A公司代收后支付，7月1日之后的租金由伊山直接代收，故本案租金的起算日可作为依据。

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