逾期交房是否构成违约 应解除租赁合同

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案情简介：逾期交房是否构成违约，应解除租赁合同

陈某称，2013年10月1日，陈某与吴某签订了上海市基隆路XXX汤臣国贸大厦1503室房屋租赁合同，约定吴某将上述房屋出租给陈某作为办公特使，租期为2013年10月20日至2015年10月19日；2013年10月20日前，吴腾空房屋，将其移交大使；吴逾期30日以上未交付房屋的，每逾期一日，按应付租金的1%向支付滞纳金；一方违约，应向另一方支付人民币作为违约金(以下币种相同)。3.800元。上述约定是双方的真实意思表示，对双方均有约束力。经多次催促，吴仍未交付房屋，并拒绝履行合同。吴的行为已构成违约。

法院判决：租赁合同解除

经审理查明，上海市浦东新区基隆路XXX号汤臣国际贸易大厦1503室的房主为吴某和郁芳。2013年10月1日，出租人吴某(甲方)与承租人陈某(乙方，委托王燕乔代为签字)就上述房屋签订了《租赁合同》号，约定租赁期限为2013年10月20日至2015年10月19日，甲方应于2013年10月20日前将房屋腾空给乙方。乙方应支付的保证金为人民币3，800元，2013年10月1日支付给甲方的保证金共计人民币3，800元。不足的，一天之内补齐。本合同签订后，租赁期开始前，若甲方违约，甲方将双倍返还押金给乙方，若乙方违约，甲方将没收押金。租赁期开始后，上述保证金将转为租赁保证金。甲方应按时向乙方交付该房屋及附属设施。甲方逾期30天以上未交付房屋的，每逾期一天，应向乙方支付应付租金1%的滞纳金。甲方逾期超过四十五天的，视为甲方违约，乙方有权解除租赁合同，并追究甲方的违约责任。甲方应双倍返还定金7 600元。

律师说法：如何认定租赁合同是否解除

陈某与吴某签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应遵守。《中华人民共和国物权法》第九十六条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，所有共有人都有管理的权利和义务。房屋共有人郁芳虽未在合同上签字，但租赁合同不是对租赁房屋的处分，共有人的同意不是租赁合同成立和生效的条件。基于吴某与之间的财产所有权和身份关系，吴某有权承租争议房屋，吴某以未签订该合同为由主张涉案租赁合同仅为意向合同，缺乏法律依据。《租赁合同》双方约定，甲方(吴某)应当按时向乙方(陈某)交付房屋及附属设施，逾期超过30日的，每逾期一日，向乙方支付应付租金1%的滞纳金。本条款约定的滞纳金为逾期交货的违约金。本案中，吴未按合同约定履行向交付房屋的义务，并以较高价格另租一套房屋，实际履行完毕。其行为明显属于恶意违约，应当承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，出租人就同一房屋订立多个租赁合同。合同全部有效，承租人主张履行合同的，人民法院应当按照下列顺序确定履行合同的承租人： (一)承租人已合法占有租赁房屋；(二)已办理登记手续；(3)合同成立较早。不能取得租赁房屋的承租人要求解除合同并赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。鉴于吴某已将争议房屋另行出租并实际履行，基于债权平等原则，要求吴某履行合同并交付租赁房屋没有法律依据。本案中吴某虽为合同违约方，但涉案租赁合同已于2014年1月31日解除，因吴某客观上无法履行合同，吴某主张据此解除合同。合同解除后，吴应返还支付的租赁保证金800元及3。

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