[转让协议有效吗]如何认定双方签订的转让协议书是否有效

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案情简介：如何认定双方签订的转让协议书是否有效

叶某称：叶某与王某签订转让协议，约定叶某将其在集美孙厝的悦来公寓经营权转让给王某，转让金额共计30万元，由王某分期支付。王某未在约定期限内支付的，应当按照约定的月利率支付利息。协议签订当天，王某给叶某写了一张借条，借条上写明，王某应在协议签订后一个月内向叶某支付转让款2万元，但现已过了付款期限，王某未按约定支付转让款。叶某多次向王讨要欠款，均未果。因此，他向法院起诉。

法院判决：转让协议无效

人民法院认为，关于双方签订的转让协议的效力问题，吴小伟辩称双方签订的转让协议为无效合同，理由是该协议涉及房屋转租和酒店经营权转让两部分。从房屋转租合同来看，叶某未能提供证据证明其拥有悦来公寓的租赁权且悦来公寓的出租人同意将房屋转租给王，转让协议中涉及的转租合同为效力待定合同；从酒店经营权转让合同来看，悦来公寓不具有合法的酒店经营权，转让协议指向的是非法对象，违反了法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，本协议为无效合同。吴小伟提供了悦来公寓过户前使用的广告名片、广告单及集美区工商行政管理局责令停止经营活动通知书，以证明其上述主张。叶某主张双方签订的协议为有效合同，理由是协议性质为转租合同，双方意思表示真实，不违反法律规定。事实上，出租人已批准叶某转租，转让协议不涉及经营权。本院认为，双方签订的协议第一款明确写明“甲方(本案为叶某)欲将其承租的悦来公寓转让给乙方(本案为王)经营，包括甲方公寓内所有经营设备归乙方所有？"从双方约定的上述内容分析，应认定叶某与王某签订协议时，是以其拥有悦来公寓的经营权为前提，原与王某签订的协议约定转让标的为悦来公寓的经营权，房屋转租只是经营权转让同时必要的附属行为。由于“悦来公寓”自开始经营至转让至期间未办理营业执照，叶转让时不具有该公寓的合法经营权，其转让行为违反了国务院《查处取缔无照经营办法》。因此，叶与签订的转让协议无效。

律师说法：转让行为是否有效

双方签订的《转让协议》第一部分对转让标的进行了说明，即叶某将其“租赁经营的悦来公寓转让给乙方(即吴小伟)经营，包括甲方公寓(即叶某)内的所有设备归乙方所有”；合同第一条约定：“转让后，(吴小伟)自主经营，包括缴纳水、电、租金，与甲方无关”。上述声明表明了以下事实：该公寓在转让时由叶经营；在吴小伟签订合同的目的是开展业务；公寓内所有设备转让后归吴小伟所有；过户后，吴小伟将租金直接支付给房主，而不是叶某。从以上事实可以看出，首先，双方签订的转让协议是用于经营而非自用：叶在签订该公寓前从事经营活动，签订的是日后在该公寓内从事经营活动的协议。其次，从交易对象分析，叶某通过该协议将公寓内从事经营活动的权利转让给吴小伟，将公寓内的所有设备转让给吴小伟，以获得一定的对价；吴小伟直接向房产所有人支付租金，而叶某没有收取租金，也没有从吴小伟使用该房产中获得租金报酬。双方交易的标的物不是房屋的使用权，而是在房屋内从事经营活动的权利和经营所需的设备。上述情况不符合转租合同的特征。原审将合同性质界定为经营权转让合同并无不当。叶主张本案所涉转让协议的性质为转租合同，没有事实和法律依据，本院不予采纳。因叶在签订转让协议前未取得该公寓的合法经营权，且未办理营业执照转让经营权，该转让协议违反了国务院《查处取缔无照经营办法》第二条的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项规定，应属无效。原审认定转让协议无效，正确，应予维持。事实上，即使按照说法该协议的性质是转租合同，首先，由于叶某尚未证明其与业主的租赁关系，也未证明其在签订转让协议前已征得业主同意或事后取得业主认可，以此表明其可以依法转租，该转让协议也应无效；其次，根据叶的陈述，其将房屋出租给房主后，转租、转让并从中获取一定利益。这种行为本身也是一种经营行为，他没有取得相关证照，也违反了上述国务院《查处取缔无照经营办法》的相关规定，他的转让行为也应该是无效的。

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