（转让合同跟租赁合同）转让协议是转租合同还是租赁权转让合同

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案情简介：转让协议是转租合同还是租赁权转让合同

2007年1月6日，王某与原承租人李某签订《中国轻纺城市场营业房转让协议书》号，约定王某将其承租的中国轻纺城芙蓉大厦交易区二楼204号营业用房转让给李某，转让价格为15.5万元。签订合同时，李将转让款一次性支付给王。后李某得知王某并非上述营业用房的原承租人。上述房屋不是营业用房，而是仓库，租期也于2006年1月30日到期。按照原租赁合同，承租人必须是卖布人，王不是卖布人。后来，李多次与王谈判未果。经法院解释，李的诉讼请求是：依法撤销原与王签订的营业用房转让协议；判令王立即返还营业用房转让款12.4万元(转让款合计15.5万元，其中定金3.1万元)，双倍返还定金6.2万元，共计18.6万元；判令王赔偿李自2007年1月6日至付款之日银行借款155000元的利息损失；本案诉讼费由王负担。

法院判决：应当认定转让协议有效

人民法院经公开审理查明，袁某与王某于2007年1月6日签订《中国轻纺城市场营业房转让协议书》份，约定王某自愿将承租的中国轻纺城芙蓉大厦交易区二楼204号营业用房以15.5万元的转让价格转让给李某，并约定王某从该营业用房取得的权利义务转让给李某，双方还需将所有权过户给产权单位。同日，李将转账款支付给王某。王将原与袁、王约定的房屋租赁合同交付李。本租赁合同的出租人为绍兴县芙蓉大厦管理部，承租人为向某某，租赁房屋为芙蓉大厦二楼204室。租赁期限为2005年1月30日至2006年1月30日，结束日期为2005年1月28日。袁与王签订转让协议后，王至今未将约定的房屋交付给李。此外，还发现芙蓉大厦已被***拆除。拆迁调查于2006年7月1日开始，2006年10月10日结束。原和王都不是安置对象。

律师说法：如何认定本案的转让协议性质

依法成立的合同受法律保护，双方应当按照合同履行。本案争议点有三： (一)原与王签订的转让协议的性质是转租合同还是租赁权转让合同？关于转租，《中华人民共和国合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人给租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”可见，转租的一个重要特征是承租人与出租人之间的合同继续有效，承租人不退出租赁关系。租赁权转让是指承租人将租赁物转让给第三人，承租人退出租赁关系，存在于受让人和出租人之间。我国《合同法》没有明确规定租赁权的转让，但根据其概念，可以确定租赁权的转让不是简单的权利转让，而是包括义务在内的法律地位的转让。结合本案事实，王某将争议经营场所转让给李某，李某一次性付清转让款。王某将争议经营场所的租赁合同原件即绍兴县芙蓉大厦管理部及与项某某的租赁合同交付给李某，应视为原与王某签订转让协议及王某交付租赁合同的目的，使与绍兴县芙蓉大厦直接发生法律权利义务关系。若争议房屋有续租权，应由李享有。因此，原与王之间的转让协议性质应认定为租赁权转让合同。(2)原与王之间的转让协议是否有效？从法律规定和本案事实分析，原与王之间的转让协议应为有效合同。我国合同法没有规定租赁权的转让。租赁权是一种债权，所以租赁权的转让属于债权转让的范畴。租赁权的转让实际上是合同债权债务的转让。根据我国《合同法》第88条规定，“当事人一方经对方同意，可以将其在合同中的权利和义务转让给第三人”。据此，合同另一方即出租人同意的租赁权的转让属于合法转让，未经出租人同意的租赁权的转让属于非法转让，该转让对出租人不发生法律效力。但对于承租人和受让人来说，转让合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应当有效。故本案中原与王签订的转让协议应属有效。

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