租户擅自转租 房东能要求解除合同吗

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案情简介：租户擅自转租

2012年10月2日，姚某与曾某签订《合同书》合同，约定将姚某的商铺租赁给曾某使用三年(自2012年10月2日至2015年10月2日)；曾向姚支付2012年10月2日至2014年10月2日的租金57，000.00元，去年的租金29，000.00元已于2014年9月2日前支付；合同期内转租的，要征得姚的同意；一方违约，应赔偿对方全部损失及当年租金30%的违约金。签订合同后，曾于2012年10月2日未经姚同意将商铺转租给他人。2014年10月2日，因曾某未支付最后一年的房屋租金，姚某向曾某索要时，明知涉案商铺已转租给他人。

法院判决：承担违约责任

法院经审理认为，姚某与曾某签订的《合同书》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，曾某未经姚某同意，将租赁房屋转租给他人，其行为已构成违约。姚已取得解除合同的合法权利，故本院支持姚请求解除合同的请求。曾于2014年10月2日租下商铺，转租给他人。他的违约发生在2014年，当年的租金为57000.00元2=28500.00元。《合同法》第114条规定：当事人一方违约时，可以约定按照违约金额向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约损害赔偿金额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。最高法院第29条(《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》)规定：当事人主张约定的违约金过高，要求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，综合考虑合同的履行、当事人的过错程度、预期收益等因素，按照公平、诚实信用的原则进行衡量，作出裁定。当事人约定的违约金超过所造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于所造成的损失”。这种情况下，根据双方约定，违约金以租金为基数计算。姚的实际损失是银行同期贷款的利息，而根据合同计算的违约金额远远超过实际损失，应当认定为“过分高于造成的损失”。故对于姚的诉请，本院以高于实际损失30%的限额予以保护，并自曾违约之日起支付。姚要求曾赔偿其租金损失的诉讼请求，其提交的证据不能证明其损失，本院不予支持。曾某主张其转租行为得到姚的认可，因其未提交证据予以证明，本院不予支持。

律师说法：房东能要求解除合同吗

《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人给租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。"

本案中，姚与曾签订的《合同书》是双方的真实意思表示。不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。现承租人曾某未经出租人姚某同意，将租赁房屋转租给他人，属于违约行为。根据上述法律及相关司法解释，房东姚某有权要求租客曾某解除《合同书》

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