二房东转租被认定无效 租户该怎么办

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案情简介：二房东转租被认定无效

2003年7月15日，某人防公司与某公司签订《协议书》文案，约定：为双方的经营效果和城市美观，并按照市规划局出口改造方案，双方同意对人防出口进行改造，将人防工程西南消防出口移至靠近某酒店大门的西南侧。原有结构和功能不变，地下通道和入口的产权仍归人防办所有。改造后，两边的出入口和中间的地面将作为某公司的通道，某公司每年赔偿某人42500元。根据使用性质，每年补偿费分两次支付，每半年支付一次，提前支付。违约责任，一方违约，违约方应向对方支付违约金5万元，并赔偿其他损失等。《协议书》签约后，双方按约定履行合同。但2014年4月10日，某公司向某人的辩护公司支付了2014年3月15日至2014年9月14日的租金21250元，2014年9月15日至2015年3月14日、2015年3月15日至今的租金尚未支付。另查明，2014年9月4日，某公司法定代表人赵某在未经某人辩护公司同意的情况下，以其他公司名义将“4号房”出租给王某，并一次性向王某收取5年(2014年9月4日至2019年9月3日)的租赁费20万元。王租下后，在这里从事手机生意。

法院判决：腾空房屋

法院经审理认为，某人辩护公司与某公司签订的《协议书》是双方真实意思表示，应当合法有效，本院予以确认。合同签订后，如有人阻止公司按合同约定将租赁房屋交给某公司使用，但该公司未按合同约定支付租金，擅自转租，其行为已构成违约，应按《协议书》约定的内容承担民事责任。目前由于某公司擅自转租，拒交租金，合同目的无法实现。故某人申请阻止公司解除合同、腾空房屋并支付拖欠租金33758元及违约金5万元，有事实和法律依据，本院依法予以支持。综上所述，本院支持某人对公司的合理合法的诉请。

律师说法：租户该怎么办

《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人给租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。"

本案中，某人防卫公司与某公司签订的《协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。承租人某公司未经出租人某公司同意，将租赁房屋转租给王，属于违约行为。根据上述法律及相关司法解释，本公司有权要求某公司解除双方签订的《协议书》并承担违约责任。因某公司擅自转租并拒交租金，合同解除，王继续占有租赁房屋属违法行为。至于保护自己的权益，他可以根据合同的相对性原则向公司索赔。

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