租金上涨房东涨房租 情势变更解除合同法院难支持

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案情介绍:房租上涨。房东涨房租。房东要求解约获利。

张三与李四签订了10年的房屋租赁合同，约定房屋年租金为3万元，张三需在每年的12月1日全额支付租金。到合同第五年，随着房价的上涨，房租飙升到每年5万元。李穗提出提高租金，但在与张三协商未果后，向法院提起诉讼，认为双方交易的合同基础发生了变化，属于情势变更，请求法院判决解除双方的租赁合同。

法院判决:驳回李四的诉讼请求，裁定合同不能解除。

法院认为，张三与李四签订的房屋租赁合同是自愿、平等的，是真实的意思表示，是有效的房屋租赁合同。因受房价调控、供求关系的影响，房价和租金一直在上涨，属于正常的商业风险范围，不属于情势变更，故判决驳回李四的诉讼请求。

律师说法:环境变化不同于商业风险。小心用它来终止合同。

1.所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因导致合同基础发生动摇或者丧失的情势变更。维持合同原有效力的，允许显失公平的一方变更合同内容或者解除合同。

2.适用情势变更原则，应当符合下列条件：必须存在情势变更的事实；变更必须发生在合同成立之后、履行终止之前；情况的变化必须是有关各方不能预见的，并且具有不可预见的性质；因情势变更，原合同的履行显失公平。

3.形势的变化不同于正常的商业风险。情势变更属于作为合同成立基础的环境的异常变化，由此引发的风险属于意外风险，如物价飞涨、汇率大幅变动等；但是，商业风险属于从事商业活动的固有风险。作为合同基础的客观情况没有发生异常程度的变化，以及市场供求的一般变化、价格波动等。属于这一类。

4.法院适用情势变更原则解除合同，由高级人民法院审查，必要时报请最高人民法院审查。《最高人民法院关于正确适用合同法解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》规定，人民法院审理案件确需适用情势变更原则的，应当经高级人民法院审查，必要时，应当报请最高人民法院审查。一般来说，法院应该谨慎使用情势变更原则。

本案中，李四认为因房价上涨可以因情势变更解除合同，明显混淆了与商业风险的区别，法院不予支持。

在履行房屋租赁合同时，要详细了解相关法律法规，必要时咨询专业法律人士，将损失降到最低。

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