租房被法院拍卖 租赁关系是否继续有效

很多朋友对法院拍卖租房的租赁关系是否继续有效有疑问。下面就来聊聊丢西姆女网的故事吧！

案情简介：租房被法院拍卖

2011年5月29日，闫某、张某、冯某签订《房屋租赁合同》，约定冯某承租闫某、张某所有的商业用房一至四间；租赁期限为2011年6月1日至2031年5月31日；租赁费用为2011年6月至2021年5月，年租金40万元；2021年6月至2031年5月，年租金50万元。合同第十九条规定，乙方可以不经出租人同意转租或转让，但必须履行告知义务。合同第12条规定了终止合同的条件。1.拖欠租金累计达12个月；2.利用租赁房屋进行违法活动。租金可以每年支付一次，没有约定具体的支付时间。合同签订后，双方将履行至2014年9月。

2014年9月，法院根据已发生法律效力的民事调解书，委托拍卖行对被执行人张、闫共有的一至四层商品房进行拍卖。在2014年8月1日举行的拍卖会上，买家薛某以最高价1617万元竞得。2014年9月10日，法院执行裁定书，裁定在向买受人薛交付裁定书时，转让张某、闫某所拥有的一至四层商业用房。2014年10月10日，房管局向薛出具了房屋所有权证。2014年11月12日，法院执行局通知冯某，法院已委托拍卖行将涉案房屋出售给原告薛某，同时告知冯某将涉案房屋租赁费交给房产购买人薛某。2015年9月24日，原告委托律师向冯某快递邮寄律师催款函，催收冯某未支付的2014年10月10日后房屋租赁费。2015年9月30日，薛某起诉至法院，请求法院判令撤销冯某、闫某、张某于2011年5月29日签订的《房屋租赁合同》号。二、判令冯某支付房屋租金40万元。

法院判决：冯某支付租金

法院认为，闫某、张某、冯某于2011年5月29日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，双方应及时履行义务。2014年9月10日，薛通过拍卖方式竞得冯、闫、张签订的《房屋租赁合同》号合同房。10月10日，房地产管理局向薛出具了房屋所有权证，闫、张、冯签订的《房屋租赁合同》继续有效并严格执行。同时，薛根据涉案房屋所有权取得。根据涉案《房屋租赁合同》第十二条的约定，承租人拖欠租金满十二个月的，出租人有权解除合同。自2014年10月10日薛某取得涉案房屋所有权至2015年10月10日，冯某未支付任何涉案房屋租金，故《房屋租赁合同》约定的合同解除条件已经达到。原告要求解除合同并支付租金的请求符合法律规定，依法应予支持。

律师说法：租赁关系是否继续有效

《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁期间，租赁物的所有权发生变更的，不影响租赁合同的效力。”

本案中，张等人与冯签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应自觉履行合同规定的义务。现租期未满，法院依据已发生法律效力的民事调解书，委托拍卖行对房屋进行拍卖。根据上述法律规定，租赁期间房屋所有权的变更不影响租赁合同的效力。因此，《房屋租赁合同》继续有效。现薛某已购买该房屋，并享有该房屋收益权。冯某应按合同约定按时向购房人薛某支付租金。

以上是“法院拍卖出租房屋的租赁关系是否继续有效”的案例介绍。在此，我们应该提醒大家，合同双方都应该行使合同条款