未经授权擅自整体转租他人 转租行为是否有效

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案情简介：未经授权擅自整体转租他人，转租行为是否有效

2013年5月，周、郝诉至法院，请求判令：1。甲公司和乙公司退还了X号房的房屋。本市闵行区水清路x号；2.甲公司、乙公司将上述房屋恢复原状；3.乙公司向周、郝支付自2010年4月1日起至判决生效日止按日租金两倍计算的房屋使用费(至2013年9月30日止的临时使用费为545748元)；4.甲公司对乙公司的上述债务承担连带责任.

法院判决：应当认定整体出租

周、郝、B公司签订的《统一经营协议书》和《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按合同履行。由于商铺由A公司统一管理，A公司与周、郝之间存在事实上的租赁关系。在租赁期内，A公司转租了号一楼的所有商铺。2008年8月x水清路至A公司。虽然没有得到周、郝的授权，但A公司此前已发函通知周、郝将房屋转租。在周、郝书面答复拒绝授权转租后，甲公司无异议将商场转租给甲公司，且未通过诉讼要求确认转租无效。所以，应该算是周和郝的追求。且考虑到涉案房屋为店中店，商场整体出租有利于全体业主利益。目前A公司与A公司租赁合同纠纷正在诉讼中，权利义务处于不确定状态。因此，周、郝要求甲公司、乙公司恢复原状并返还房屋。本案法院不予处理，待日后条件成熟，由周、郝另行主张。

律师说法：如何认定是否能够整体出租

竞得商铺的性质和位置决定了商铺不能单独出租，所以A公司将一楼整铺出租给A公司符合全体业主的利益；考虑到涉案商铺经营业态的特殊性，按照甲公司与甲公司租赁合同约定的租金标准支付使用费并无不妥，本案中双方争议的22219.84元是否应当扣除。经查，双方在另一起案件的调解书中均确认“支付两上诉人所欠至2010年3月31日的租金84582.25元”，表示所欠金额的计算方法为双方在合同中约定的年租金扣除5%税款后再扣除已支付的63549.35元， 所以22219.84元因为是按照a公司的租金分配给业主的，所以不包括在内，上诉人对上述说法不认可，但未能说明为何该说法的计算方法与双方确认的欠款金额完全一致，且如果将22219.84元计入已支付金额，实际欠款金额会小于双方确认的欠款金额，故签订调解协议明显不合理。 故22219.84元未计入调解案已支付金额的主张符合客观事实，予以受理。同时还提供了一楼商铺统一纳税的相应凭证，故争议的22219.84元应从本案应付租金中扣除。此外，因甲公司与甲公司关于该房屋租赁合同的纠纷仍在诉讼中，港澳公司自2011年7月后一直未收到甲公司的租金。

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