未按约定办理过户登记 协议是否还有效

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案情简介：未按约定办理过户登记，协议是否还有效

2012年8月，张某称：2009年8月19日，其与雷某签订房屋买卖协议，约定雷某将位于北京市密云县明日花园的房屋出售给张某，双方约定售价50万元。2009年8月19日一次性付给雷49万元，剩余1万元在雷与自己办完产权手续当天付清。同时，双方就违约条款达成一致。合同签订当天，支付雷49万元后，当天入住该房屋。现雷未按约定办理产权变更登记，请求法院判令：1。确认房屋买卖协议有效；2.牟磊协助办理产权变更登记。如法院认定购房协议无效，要求雷双倍返还已付房款，并按约定赔偿装修费用。

法院判决：协议有效

法院认为，双方应根据协议全面履行义务。2009年8月19日与张某磊签订的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，意思表示该合同合法有效，不违反法律的强制性规定，双方应按合同履行各自的权利和义务。张在限购政策实施前，已支付购房款，履行了合同义务。雷在限购政策实施前也履行了交房义务，但未履行房屋产权变更登记义务。故张要求雷协助办理产权变更登记的诉讼请求，理由正当，证据充分；雷某主张张某不具备购房资格，要求解除双方的买卖协议。没有法律依据，法院不予采纳。李树宝辩称，他对此并不知情，房屋买卖协议侵犯了他对共有财产的所有权。由于从签订房屋买卖协议到张诉至法院历时两年多，期间雷与共同生活，这一说法不符合常理。判决：张与雷签订的房屋买卖协议有效；根据房屋买卖协议，协助张办理了涉案房屋的产权变更登记。

律师说法：是否发生物权变动效力

处分共有的房地产，应当经共有人或者占份额三分之二以上的全体共有人同意，共有人另有约定的除外。据了解，涉案房屋为牟磊和李树宝夫妻共同财产，所有权登记在牟磊名下。牟磊未经李树宝同意擅自处置共有房屋，侵犯了李树宝的共同权利，不构成处分权。一方以出卖人在签订合同时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故张与雷签订的房屋买卖合同为有效合同。但根据我国《物权法》的规定，合同的效力不一定导致物权的变动。本案中，张某要求雷某按照合同约定协助办理涉案房屋过户手续。因雷缺乏处分权，故须征得共有人的同意，才有权处分该共同财产。但现明确表示不同意将涉案房屋的所有权转移给张，故不发生产权变更的效力。

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