<债务履行期满后达成以物抵债协议>借款合同到期后，如何认定双方达成的“以物抵债”？

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案情简介： 双方就借款合同与房屋买卖合同发生争议

原告唐龙、刘新龙、马忠泰、王洪刚诉称，根据双方合同约定，新疆鄂尔多斯市燕海房地产开发有限公司(以下简称燕海公司)应于2014年9月30日向四人交付符合合同约定的房屋。但到目前为止，燕海公司一直拒绝履行交房义务。故请求法院判令：1。沿海公司向唐龙、刘新龙、马忠泰、王洪刚支付违约金6000万元；二。燕海公司承担唐龙、刘新龙、马忠泰、王洪刚在主张权利过程中的损失费用41.63万元；三。燕海公司应承担本案的全部诉讼费用。

颜公司主张对、刘新龙、马忠泰、分别提起公诉。四人燕海公司没有买卖房屋的意思表示，双方的房屋买卖合同实际上是借款，商品房买卖合同是借款合同的担保，违反了《中华人民共和国担保法》第四十条和《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，无效。双方签订的商品房买卖合同存在显失公平、乘人之危的情形。四方要求的违约金、损失费用没有事实依据。

法院经审理查明，2013年，唐龙、刘新龙、马忠泰、王洪刚、燕海公司先后签订了多份借款合同。通过实际出借和接受他人债权转让，取得燕海公司借款共计2.6亿元的债权。为保证借款合同的履行，4人分别与燕海公司签订了多份商品房预售合同，并在当地房屋产权交易管理中心进行了登记。债权陆续到期后，因燕海公司未偿还贷款本息，双方经对账确认，燕海公司尚欠四人贷款本息361，398，017.78元。随后，双方重新签订《商品房买卖合同》，约定燕海公司将其名下的房屋出售给四人，上述本息折成已付房款，剩余房款38601982.22元，待全部标的物产权转移登记完毕后一次性支付给燕海公司。唐龙等人提交的与燕海公司的对账表显示，双方借款利息分别按照月息3%、4%、逾期利率10%计算，并计复利。

法院判决：撤销一审判决， 驳回原告诉讼请求

2015年10月8日，最高人民法院作出(2015)民一初字第180号民事判决：1。撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院(2015)新民一初字第2号民事判决；二。驳回唐龙、刘新龙、马忠泰、王洪刚的诉讼请求。

律师说法：借款合同到期后，双方达成“以物抵债”合法有效

本案争议商品房买卖合同签订前，燕海公司与唐龙之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方争夺的是商品房买卖合同。在燕海公司尚未偿还贷款本息的情况下，经重新协商和解，将借款合同关系变更为商品房买卖合同关系，将贷款本息折算为已支付的购房款，并约定房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务。民事关系的产生、变更和消灭，除法律有特别规定的以外，需要由法律关系的参与者一致表示意志而形成。在民事交易活动中，当事人变更遗嘱的情况并不少见，除非法律有特别规定禁止，否则应当允许这种遗嘱的变更。本案中，双方经协商同意解除借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，不是对双方借款合同履行的担保，而是在借款合同到期燕海公司无力清偿债务时，通过将燕海公司所有的商品房出售给唐龙等四名债权人，实现双方权利义务平衡的交易安排。该交易安排不违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条禁止的情形，不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定。尊重当事人改变法律关系性质的意思表示一致，是贯彻契约自由原则的应有之义。对颜公司主张本案商品房买卖合同无效的主张，不予采纳。

但在确认《商品房买卖合同》合法有效后，双方约定该合同项下已支付的购房款从原贷款本息中划转，燕海公司提出欠款金额含有高额利息。当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院应当审查基于借款合同实际履行而形成的借款本息金额，防止当事人通过签订商品房买卖合同将非法高息合法化。经审查，双方借款利息的计算方式已超过法律规定的民间借贷利率保护上限。高息双方所欠金额无法依法确认。由于受法律保护的贷款利率明显低于双方和解确认的贷款利率，应认定唐龙等四人作为购房人未足额支付合同约定的房款，燕海公司未按约定时间交付房屋不应视为违约。

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