《商品房预售纠纷案例》房地产公司商品房预售合同纠纷案件

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[裁判摘要]

当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的约定、履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行考量，作出认定。

原告周某某因与被告余某绿城房地产开发有限公司发生商品房预售合同纠纷，向浙江省余姚市人民法院提起诉讼。

原告周某某诉称：原、被告于2014年10月22日签订《商品房买卖合同》一份，约定被告余某绿城房地产开发有限公司应当在 2016年9月30日前将绿城明园锦兰苑8幢2201室(附属车位A-356、A-357)交付原告使用。如逾期交付：逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按原告累计已付购房款的10％向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。2016年9月30日，原、被告在交房过程中达成补充约定，房屋渗水问题维修好后再交房。因为房屋存在外墙渗水，即使交付原告也无法装修，无法达成合同目的。后被告迟迟未修复房屋，未通知原告交房，也未办理任何交房步骤与手续，故被告一直未完成向原告交房。起诉请求判令：一、要求被告尽快为原告办理位于绿城明园锦兰苑8幢2201室的房屋交房手续，并按照《商品房买卖合同》第十条约定承担出卖人逾期交房的违约责任赔偿2193 799元×5‰。×446天=489 217元；二、本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告变更诉讼请求为：一、判令被告按房款的日万分之五向原告支付截至判决之日的逾期交房违约金(自2016年 10月1日起至2017年12月31日，暂计2 193 799元× 5‰。×457天=501 283元)：二、判令被告按房款的日万分之二向原告支付截至判决之日的逾期交付权属证书的违约金(自2016年12月31日起至2017年12月31日，暂计2193 799元×2‰。×366天=160586元)；三、判令被告立即向原告交付上述房屋并立即配合办理过户手续；四、本案诉讼费由被告承担。

被告余某绿城房地产开发有限公司辩称：被告未构成逾期交房，本案所涉房屋于 2016年8月2日完成竣工验收备案，达到合同约定的交付条件，被告于2016年9月19日书面通知原告周某某交房并办理相关手续，因此被告已经按照商品房买卖合同的约定，履行了交付义务。事实上是原告未按照合同约定履行收房义务，原告对涉案房屋质量瑕疵的异议不能构成原告拒绝收房的正当理由，原告未在合同约定的期限内办理房屋交接手续，没有事实和法律依据，也不符合双方合同的约定。本案所涉的《商品房买卖合同》及附件一到附件九均合法有效，系原、被告双方真实意思表示，且附件八和附件九分别在文首设有特别提示条款，因此合同附件双方也应当执行。《商品房买卖合同》附件九明确约定除主体结构质量问题以外的质量瑕疵，被告根据法律法规及《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，原告不能拒绝接受房屋交付，被告不承担逾期交付的责任。但是原告一直以房屋质量瑕疵为由拒绝办理房屋交接手续，而质量瑕疵可通过保修解决，事实上被告也已经尽到保修义务，质量瑕疵已经修复。因此至今未予交房的过错在于原告，被告不构成逾期交房，不需承担逾期交房的违约责任，也不需承担逾期交付土地、房屋权属证书的违约责任；退一步讲，即使被告构成逾期交房，原告仅对房屋质量提出异议，违约金标准应按照已付房屋价款1 893 799元为基数计算，车位款 300000元不应作为违约金计算基数。且双方约定的违约金明显过高，被告要求调至每日万分之一，并且根据《商品房买卖合同》附件九的约定，原告也无权要求被告同时承担逾期交付土地、房屋权属证书的违约责任，以及被告逾期交付，但原告要求继续履行合同的，被告承担的违约金最高不超过原告已付房款的10％。

浙江省余姚市人民法院一审查明：

原、被告于2014年10月22日签订《商品房买卖合同》一份，合同第九条约定被告余某绿城房地产开发有限公司应当在2016年9月30日前将绿城明园锦兰苑8幢2201室(附属车位A-356、A-357)交付原告周某某使用。合同第十条约定被告逾期交房的违约责任逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起 30天内退还全部已付房款，并按原告累计已付购房款的10％向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。合同第十六条约定被告承诺于2016年12月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给原告，原告委托被告办理商品房转移登记。被告不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起90日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的每日万分之一承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。

原告周某某于2014年10月14日、2014年12月31日分两次共向被告余某绿城房地产开发有限公司支付房款共计2193 799元。

2016年6月17日，被告余某绿城房地产开发有限公司组织设计、施工、工程监理和有关单位验收，于2016年8月2日完成房屋建筑工程竣工验收备案。2016年9月19日，被告向原告周某某发送《绿城明园锦兰苑入伙通知书》，通知原告于2016年9月30日9时30分办理交房手续。

2016年9月30日交房过程中原告周某某发现(1)厨房下水管边渗水及顶部渗水，(2)东阳台右侧下水管下梁与顶面交界处疑似渗水，(3)次卧东南角边疑似渗水，上述问题记载在绿城明园锦兰苑8幢2201室住宅交付验收清单的“验收意见”一栏中，并在“验收意见”这栏中记载有“待处理好后再交房，其他验房步骤下次再验”，原告在业主签名处签名。被告工作人员在备注栏记载“重点关注”并签名。

2017年12月26日，被告余某绿城房地产开发有限公司向原告周某某发送《关于再次提醒收房的通知书》，通知原告于2017年12月31日前到绿城明园锦兰苑物业服务中心办理交房手续。截至2018年2月27日本案庭审时，原、被告双方尚未完成交房手续，庭审中双方表示会尽快完成交房手续并办理权属证书。后法院于2018年3月 14日组织原、被告双方现场查勘，被告工作人员表示2016年9月30日交房过程中发现的问题在2016年10月维修结束，原告表示 2016年11月查看时原告认为渗水还未完全修复，要求被告继续维修，后原告指出存在其他漏水问题，被告陆续在2017年间进行维修。原告在查勘时表示其认可涉案房屋目前已不存在渗漏，满足交付条件，但原告在法庭庭审结束后前往被告处要求办理交房手续时，因被告要求原告支付自2016年9月30日起算的物业费，双方对此存在争议，故未完成交房手续。

浙江省余姚市人民法院一审认为：

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。而依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定被告余某绿城房地产开发有限公司应当在 2016年9月30日前将符合各项条件的商品房交付原告周某某使用。第十二条约定商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。商品房交付使用时，原告对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，被告应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托有相应资质的专业检测机构进行质量检测。检测结果为合格的，被告书面通知的交付日期视为交付，检测单位提出返修意见的，被告应当按要求返修，并承担赔偿责任。从原、被告之间的合同约定可见，双方约定也以房屋交接单的签署作为房屋交付，同时仅约定由于原告原因未在《入伙通知书》规定的交付日期内办理房屋验收交接手续的则自《入伙通知书》规定的交付期限届满日之次日起即视为交付，以及在原告对质量有异议双方不能达成一致意见而委托检测机构进行检测，检测结果为合格的情况下被告书面通知的交付日期视为交付。本案中原、被告均认可原告在 2016年9月30日前往被告处办理交房手续，但在交付验收过程中原告指出房屋存在渗水，留存在被告处的绿城明园锦兰苑8幢2201室住宅交付验收清单记录了相应的验收意见，并记录有“待处理好后再交房，其他验房步骤下次再验”。故原、被告之间系在交房过程中因原告对质量有异议双方达成一致意见，即处理好“(1)厨房下水管边渗水及顶部渗水，(2)东阳台右侧下水管下梁与顶面交界处疑似渗水，(3)次卧东南角边疑似渗水”问题后再行交付，并未变更以房屋交接单的签署作为房屋交付的合同约定。但被告直至2017年12月26，日才第二次书面通知原告办理交房手续。在《关于再次提醒收房的通知》中表述“我们于 2016年9月19日向您发送《绿城明园锦兰苑入伙通知书》，请您于2016年9月30日9时30分到绿城明园锦兰苑物业服务中心办理绿城明园锦兰苑8-2201室交房手续。但您至今未来办理交房手续”，上述表述与法院查明事实不符，2017年12月26日第二次书面通知之前被告一直未完成修复后再次交付房屋的书面通知义务。

至于被告余某绿城房地产开发有限公司认为，《商品房买卖合同》附件九明确约定除主体结构质量问题以外的质量瑕疵，被告根据法律法规及《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，原告周某某不能拒绝接受房屋交付，被告不承担逾期交付责任的抗辩，原告表示对《商品房买卖合同》附件九的具体内容并不知情。法院注意到涉案《商品房买卖合同》的备案内容并不包括附件九，且附件九中关于被告不承担逾期交付责任的内容约定系被告方提供的免除责任条款，被告虽在附件九文首作出特别提示，但特别提示内容并未对免责条款进行特别提醒，应当属于无效的格式条款。至于被告认为2016年9月30日在验收过程中即使被告认可验收意见内容以及待处理好后交房的约定，也就意味着原、被告双方对合同约定的交房时间做出了变更，被告不存在逾期交房的辩称意见，法院认为原、被告仅是对交房过程中发现的质量问题的处理意见做出了约定，原告并未作出放弃向被告主张逾期交房责任的意思表示，且质量问题的修复所需要的时间导致原告无法在《商品房买卖合同》约定的交房期限内取得房屋的占有使用权完全系被告过错，被告无须承担逾期交房违约责任的抗辩不能成立。

关于违约责任的承担，被告余某绿城房地产开发有限公司认为双方约定的违约金明显过高，要求调至每日万分之一，并且根据《商品房买卖合同》附件九“若被告逾期交房，则被告承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内被告不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任”的约定，原告周某某也无权要求被告同时承担逾期交付土地、房屋权属证书的违约责任。对合同约定的违约金是否需要调整，法院注意到，首先《商品房买卖合同》附件九中存在“买受人同意，出卖人逾期交房且应按照本合同第十条相关约定承担逾期交房违约责任时，买受人要求继续履行合同的，出卖人向买受人支付的违约金总金额最高不超过买受人已付房价款的10％”的约定。其次，在法院组织原、被告双方现场查勘过程中，原告认可被告在2016年10月已对验房时发现的渗水问题进行修复，在原告向法院提交的书面说明中也认可被告于2016年10月29日让物业工作人员通知原告渗水问题已经修复，原告也于2016年 11月11日再次去查验房屋。但再次查验过程中原告要求被告对东阳台渗水的修复采取养水24小时观察，并要求被告对养水后遗留的渗漏点继续修复。后原告在2016年年底至2017年11月间多次前往涉案房屋查验，并在2016年年底以及2017年后续指出北阳台渗水、南卧室窗台下渗水等问题。考量到北阳台渗水、南卧室窗台下渗水等问题并未在2016年9月30日的验房问题清单中，即不属于原、被告关于“待处理好后再交房，其他验房步骤下次再验”的约定范围内，且双方也认可后续发现的渗水问题主要涉及譬如楼上住户装修时安装的热水器摆放位置、阳台水管皮圈的更换以及水管检修口未拧紧此类通过物业协调以及配件更换检查的问题，并不影响房屋质量，被告物业工作人员也做出了相应处理。因此综合考虑上述因素以及原告因被告逾期交付房屋、逾期交付权属证书所造成的损失范围，法院认为将被告承担的违约金从按日万分之五、日万分之二分别计算至交付日调整至整体按原告已付房价款的10％计算违约金较为合理。至于被告提出原告质量异议不涉及所购车位，违约金标准应按照已付房屋价款1 893 799元为基数计算，车位款300000元不应作为违约金计算基数的抗辩，法院认为，《商品房买卖合同》中对相关违约金的约定中并未对“已付房价款”作出进一步限制说明，不宜作出对格式合同提供方有利的解释，且在房屋存在逾期交付的情况下原告也无法单独使用附属车位，故法院对被告上述抗辩不予支持。

据此，浙江省余姚市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年6月6日判决如下：

一、被告余某绿城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周某某交付余姚市绿城明园锦兰苑8幢2201室的房屋，并于本判决生效之日起三十日内向原告交付余姚市绿城明园锦兰苑8幢 2201室的土地、房屋权属证书(即被告办理余姚市绿城明园锦兰苑8幢2201室房屋的转移登记过户手续，办理过户所需应当由买方交纳的税费由原告承担)；

二、被告余某绿城房地产开发有限公司按原告周某某已付购房款2193 799元的10％支付违约金219 379．9元，于本判决发生法律效力后十日内付清。

三、驳回原告周某某的其他诉讼请求。

上诉人余某绿城房地产开发有限公司不服一审判决，向浙江省宁波市中级人民法院提起上诉称：一、一审判决未查明案涉房屋是否存在足以构成拒绝交付的质量问题的基本事实，径以上诉人工作人员在验收单上签字即认定上诉人构成逾期交房，系事实认定错误。1．一审判决认定双方当事人已就被上诉人周某某验房时提出的质量问题约定“待处理好后再交房”，系事实认定错误。一审判决查明，2016年9月30日交房过程中被上诉人在案涉房屋交付验收清单的(验收意见)一栏记载发现质量问题且同时记载“待处理好后再交房，其他验房步骤下次再验”并在该栏中签名，上诉人工作人员在备注栏记载“重点关注”并签名。一审认定，双方在交房过程中因被上诉人对质量有异议的，双方达成一致意见，即处理好：“(1)厨房下水管边渗水及顶部渗水，(2)东阳台右侧下水管下梁与顶面交界处疑似渗水，(3)次卧东南角边疑似渗水问题后再行交付”，上述认定系事实认定错误。案涉房屋交房过程中，被上诉人在验收清单的“验收意见”一栏中提出质量问题并记载“待处理好后再交房，其他验房步骤下次再验”，但该意见仅为被上诉人的单方意思表示。虽然上诉人工作人员在“备注”栏中记载“重点关注”并签字，但仅能够据此认定该工作人员对上诉人参与验房这一事实的确认，至多也仅是对所提质量问题的现场确认。至于双方是否对涉案房屋“待处理好后再交房”达成一致意见，上诉人认为，该等约定系对双方签订《商品房买卖合同》进行重大变更的约定，将对合同的履行及双方的权利义务责任产生实质性影响，上诉人工作人员并未做明确的意思表示予以同意，且该工作人员作为“工程人员”显然未取得上诉人关于处置该等重大事项的授权，且不具备具有上诉人授予代理权的外观，故不构成表见代理。因此，双方并未对“待处理好后再交房”达成一致意见。退一步讲，即便上诉人工作人员的签字视为对被上诉人意见的认可，也应当认为双方对交付时间进行了变更的约定，既然交付时间已经经约定调整，上诉人只要在调整后的时间内交付，即不构成逾期交房，而无须再由被上诉人明确表示放弃追究逾期交付的违约责任。2．一审判决认定合同附件九关于房屋存在除主体结构质量问题情形下，被上诉人不得拒绝房屋交付的约定系无效格式条款，导致未予查明案涉房屋是否存在足以构成被上诉人有权拒绝交付的质量问题这一基本事实，径行作出错误的事实认定。一审判决认定，案涉《商品房买卖合同》附件九中“房屋存在除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人承担保修责任，买受人不得拒绝接受房屋交付，买受人以此为由拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付的责任”的约定系“被告提供的免除责任的条款，被告虽在附件九文首作出特别提示，但特别提示内容并未对免责条款进行特别提醒，应当属于无效的格式条款”，该认定系适用法律错误。首先，如一审判决所述，上诉人在附件九文首对协议内容作出特别提示，并非未提示被上诉人。其次，根据该约定，房屋存在质量瑕疵的情况下，被上诉人不得据此拒绝房屋交付，但上诉人仍必须根据约定承担保修责任。该约定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》，即在房屋存在除主体结构质量问题和严重影响居住使用问题的情况下，买受人无权解除合同亦不得以此为由拒绝房屋交付并要求出卖人承担逾期交付的责任，但出卖人仍需要承担保修责任。因此，该等约定并未免除上诉人的责任，亦未排除被上诉人的权利，不属于无效的格式条款。在此情形下，一审法院应当查明被上诉人在验房单上所记载的质量问题是否构成主体结构质量问题或严重影响居住使用的质量问题，从而据此认定上诉人是否构成逾期交付。然而，一审法院在未查明本案该基本事实的情况下，径行以格式条款无效为由回避了这一本案最关键的事实，并在此情形下径行作出了上诉人逾期交付的错误认定。二、一审判决适用法律错误，认定的违约金过高。1．一审判决未根据上诉人的请求将逾期交房的违约金标准降低至应付房价款的日万分之一属于适用法律错误。根据上诉人的了解，案涉房屋租金约为6000元／月，换算成违约金标准约为房价款的日万分之一。一审中，上诉人根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释 (一)》第二十九条规定请求降低违约金标准，但一审判决未予支持，系适用法律错误。若二审法院认定上诉人构成逾期交付的，上诉人请求二审法院将违约金标准降低至已付房价款的日万分之一。2．一审判决认定违约金计算基数中的“已付房价款”应包括车位款30万元，系适用法律错误。一审判决认定，在《商品房买卖合同》中对相关违约金的约定里并未对已付房价款作出进一步限制说明，不宜作出对格式合同提供方有利的解释，且在房屋存在逾期交付的情况下被上诉人也无法单独使用附属车位，故违约金计算基数中的“已付房款”应包括车位款30万元，该认定系适用法律错误。本案中，《商品房买卖合同》的标的除案涉房屋外还包括两个车位，总价款亦包含车位款。被上诉人仅对案涉房屋的质量提出异议并要求上诉人承担逾期交付的责任，而未对两个车位质量提出任何异议。在此情形下，即便上诉人构成逾期交房，也仅应以1 893799元作出计算违约金的基数，而不能将车位款纳入计算违约金的基数。在没有特别约定的情形下，根据逾期交付的标的物价值计算违约金本身具备公平合理性。并且《商品房买卖合同》虽为上诉人提供，但该违约责任条款中“已付房价款”系***部门制定的条款，不应认定为上诉人提供的格式条款，故也不应据此作出对上诉人不利的解释。3．一审判决直接根据合同附件九的约定将违约金调整至已付房价款10％系适用法律错误。一审判决认定，根据案涉合同附件九“买受人同意，出卖人逾期交房且应按照本合同第十条相关约定承担逾期交房违约责任时，买受人要求继续履行合同时，出卖人向买受人支付的违约金总额最高不超过买受人已付房价款的10％”的约定，“被告逾期交付房屋、逾期交付权属证所造成的损失范围，本院认为将被告承担的违约金从按日万分之五、日万分之二分别计算至交付日调整至整体按原告已付房款的10％计算违约金较为合理”。前述合同附件九关于违约金不超过买受人已付房价款10％的约定系双方关于逾期交付产生的违约金的最高限额约定，即兜底性约定。该约定并不能排除上诉人依法要求降低违约金的权利，只有当根据依法降低后的违约金标准计算的违约金仍超过买受人已付房价款的10％时，才有该约定适用的余地。也就是说，当根据依法降低后的违约金标准计算的违约金低于买受人已付房价款的10％时，即应当按实际金额负担违约金。一审判决直接援引该条款调整违约金系适用法律及合同条款错误。如前所述，即便认定上诉人构成逾期交付且逾期交付期间为2016年10月1日至 2017年12月26日(452天)，违约金应为 1 893 799元×日万分之一×452天=85 608元，该金额并未达到上诉人已付房价款的 10％。故在此情形下，不应直接适用违约金不超过买受人已付房价款10％的约定。综上，一审法院未查明本案基本事实，且适用法律错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求：1．撤销余姚市人民法院(2018)浙0281民初931号民事判决并将本案发回重审，或查清事实后依法改判驳回被上诉人诉讼请求。2．一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。

被上诉人周某某辩称，请求二审法院依法驳回上诉人余某绿城房地产开发有限公司上诉，维持原判。

二审期间，上诉人余某绿城房地产开发有限公司向法院提供58同城租房信息，拟证明参考同小区或同地段的租金标准，案涉房屋租金不超过6000元／月。被上诉人周某某认为逾期违约责任已经在合同中详细记载，且该租金参照样本不足，损失远远大于租金损失。法院认为，余某绿城房地产开发有限公司提供的58同城租房信息，不属于二审新的证据，不予认定。

被上诉人周某某未向法院提供新的证据。

浙江省宁波市中级人民法院经二审，确认了一审查明的事实。

浙江省宁波市中级人民法院二审认为：

双方于2014年10月22日签订的《商品房买卖合同》约定上诉人余某绿城房地产开发有限公司应当在2016年9月30日前将符合各项条件的商品房交付被上诉人周某某使用。嗣后，周某某分别于2014年10月14日、2014年12月31日分两次共向余某绿城房地产开发有限公司支付房款共计2193 799元。2016年9月30日交房过程中，周某某发现：(1)厨房下水管边渗水及顶部渗水， (2)东阳台右侧下水管下梁与顶面交界处疑似渗水，(3)次卧东南角边疑似渗水。上述问题记载在绿城明园锦兰苑8幢2201室住宅交付验收清单的“验收意见”一栏中，并在“验收意见”这栏中记载有“待处理好后再交房，其他验房步骤下次再验”，周某某在业主签名处签名及余某绿城房地产开发有限公司工作人员在备注栏记载“重点关注”并签名系事实。在周某某于2017年 12月25日向一审法院提起诉讼要求余某绿城房地产开发有限公司交付所购房屋并配合办理过户手续及支付违约金等请求后，余某绿城房地产开发有限公司才于2017年 12月26日第二次书面通知周某某办理交房手续。故一审法院根据查明的事实，认定余某绿城房地产开发有限公司承担逾期交房违约责任，法院认为，并无不当。由于《商品房买卖合同》已明确约定逾期交房违约的计算方式，一审法院综合考虑余某绿城房地产开发有限公司逾期交房的各种因素，将余某绿城房地产开发有限公司承担的违约金从按日万分之五、日万分之二分别计算至交付日调整至整体按周某某已付房价款的10％计算违约金，且周某某也未提起上诉。因此，法院认为，一审法院适当调整降低余某绿城房地产开发有限公司承担逾期交房违约金，并无不妥。余某绿城房地产开发有限公司认为其并不构成逾期交房、一审法院认定违约金过高，要求将本案发回重审，或查清事实后依法改判驳回周某某诉讼请求的上诉请求，均缺乏事实与法律依据，法院难以支持。

综上所述，上诉人余某绿城房地产开发有限公司的上诉请求不能成立；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，判决并无不妥，应予维持。

据此，浙江省宁波市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，于2018年8月24日判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8721元，由上诉人余某绿城房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

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