公有住房协议约定不得改变用途是否有效

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案情简介：公有住房协议约定不得改变用途是否有效

河南省郑州市金水区黄河路92号1号楼(以下简称1号楼)是A公司郑州市第二建筑公司(以下简称郑州市第二建筑公司)于1980年底建造的五层公房，其中11号房位于一楼，临街。1996年，甲公司向其职工出售公有住宅时，被告人王以10540.29元的价格购买了该房。2000年9月1日，郑州市第二建筑公司为办理该房屋进入市场流通所需的房屋所有权证，与王某签订了《公有房屋买卖补充协议》。除约定王享有所购房屋100%的产权外，还约定郑州市第二建筑公司对所售房屋在国家规定的保修期内负责维修；保修期后，自用部分由王负责，共用部位的外墙、走廊、共用设施由郑州市第二建筑公司负责。双方的《公有住房买卖协议》第六条还规定了对已售房屋的管理办法：未经郑州市第二建筑工程公司同意，王不得擅自挖门、开窗、破墙等。改变房屋结构、移动设备位置或者房屋加层；否则负责恢复原状，拆除违章建筑；已售房屋不得出租，王如要改变使用性质，须征得郑州二建同意并办理相关手续；王应爱护房屋的共用部位，不得侵占或妨碍他人的正常使用。协议签订后，王取得了1号楼11室的房屋所有权证。2004年，王将该房屋临街墙体的门窗挖掘出来用于经营。郑州市第二建筑公司劝阻无效，遂以王违约为由，向河南省郑州市金水区人民法院提起诉讼。

法院判决：构成违约

法院经审理认为，双方签订的公房买卖协议是双方真实意思表示，在不违反法律规定的情况下，应当认定为合法有效。《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”被告人王在取得11号房所有权后，违反双方签订的协议，未经甲公司许可，擅自在11号房墙体上开门、挖窗，改变了1号楼的承重结构，给楼上居民造成不安全隐患。《民法通则》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，对方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”王违约后，甲公司有权依据《民法通则》第一百三十四条第一款第五项的规定，要求王将11号房恢复原状。据此，郑州市金水区人民法院于2005年9月25日作出判决：被告王于本判决生效后十日内将1号楼11室私自开挖的门窗被改动部分恢复原状。

律师说法：如何认定协议的效力

涉案1号楼为公共住宅楼。根据《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》第四条第二款的规定：“房屋共用部位是指承重结构部位(包括楼板、屋顶、梁、柱、内外墙体和地基基础等。)、建筑内的外墙、楼梯间、走廊、门厅、自行车库等。”《办法》第六条规定：“公有住房出售后，房屋的共用部位、共用设施设备由售房单位负责维修，也可以由售房单位委托房地产管理单位负责维修

王所有的11号房位于1号楼一层，是1号楼的组成部分。鉴于该建筑物的建筑特点，王对11号房的所有权不是独立的、完全的所有权，而是该建筑物的区分所有权。建筑物区分所有权人只享有整个建筑物专有部分的完全所有权，包括占有、使用、收益和处分四种功能。整栋楼的公共部分由整栋楼的所有共有权人共有。11号房的临街墙面是1号楼不可或缺的共有部分，不能由王独享。王在该墙体上私自开挖门窗，不仅侵犯了1号楼其他共有人的共有权利，也违反了《公有房屋买卖协议》第六条的约定，应当对a公司承担违约责任。

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