<法院如何认定唯一住房>个人购买唯一自主房屋,人民法院应保障生存权和居住权吗？

至于法院如何认定只有一套住房的个人购买唯一独立住房，人民法院是否应当保障生存权和居住权？很多朋友有疑问。下面就来聊聊丢西姆女网的故事吧！

案件摘要

2011年1月14日，袁与签订《预约合同》，约定将其按揭购买的涉案房屋出售给袁，由袁支付购房款16.11万元，再按月支付银行按揭款。袁某、邓某夫妻自2010年5月起对其购买的房屋进行装修，并占有使用至今。2015年3月，在袁某与邓某的离婚诉讼中，人民法院作出民事调解书，调解书第三项写明：夫妻双方购买的四川省成都市武侯区抵押房屋一套归邓某所有；办理离婚手续后，该房屋的抵押款由邓偿还；但涉案房屋并未办理过户登记手续。成都中院审理南充市商业银行、第一山公司与吴某借款合同纠纷一案，查封了吴某名下的涉案房屋。2015年11月12日，成都中院作出(2015)成民初字第935号民事判决，某山公司向南充市商业银行偿还贷款本金3751912.5元及逾期还款利息，吴某对还款承担连带责任。

南充商业银行对执行不服，向人民法院提起诉讼：请求执行吴某名下房屋。

原始视图

本案一审判决认为，袁、邓在法院查封涉案房屋前，已与签订书面合同购买涉案房屋，并向支付了购房款及每月按揭款，实际占有、使用涉案房屋。基于上述事实，人民法院作出民事调解书，其主文确认涉案房屋由袁某、邓某购买，归邓某所有。生效民事调解书已经明确了涉案房屋的权属，南充市商业银行主张对涉案房屋就其金钱债权进行强制执行，这与民事调解书主文认定涉案房屋的权属属于邓有明显冲突。袁某、邓某享有足以排除对涉案房屋强制执行的民事权益。南充商业银行要求执行涉案房屋的请求不能成立。南充商业银行认为民事调解协议损害其民事权益，可以另行主张权利。一审判决：法院驳回南充商业银行的诉讼请求。

二审判决认为，涉案房屋是否应当继续执行的关键问题是袁、邓对该房屋的权益能否阻碍执行。首先，袁、邓购买涉案房屋时，明知该房屋有银行抵押贷款，该房屋有权利负担。袁某和邓某选择从购买该房屋，并按月付款至的银行账户，以偿还的按揭贷款。应该预料到在按揭贷款还没还清之前，办理房屋登记的难度和可能存在的风险。所以房子在法院查封前未能登记，一定程度上是因为自身原因。袁某、邓某不符合《执行异议复议条例》第二十八条第四项“因买受人自身以外的原因未办理过户登记”的规定，不具备阻止执行的合法权益，不能阻止南充市商业银行的执行申请。其次，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记后发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。”南部县法院作出民事调解书时，涉案房屋仍登记在吴某名下，吴某是该房屋的合法所有人。该房屋未经变更登记，不能认定为袁与邓的共同财产，袁与邓对该房屋的分割应属非法

最高法院认为，袁与邓于2015年5月18日人民法院查封涉案房屋前，已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封涉案房屋前，已经合法占有涉案房屋的；2011年1月14日，袁向支付16.11万元后，在涉案房屋中的权益，除尚欠银行贷款部分外，已全部转让给袁、邓，自此袁、邓偿还银行按揭贷款。在袁、邓按合同约定履行合同义务的情况下，对涉案房屋不再享有请求权或其他权利，故对分得的涉案房屋，元。

关于涉案房屋是否因袁某、邓某自身原因未办理过户登记的问题，最高法院认为，袁某、邓某购买涉案房屋时明知该房屋有银行抵押贷款，但未将其重新抵押。这种交易安排并不违法，所以袁某和邓某在法律上不可责难。袁某、邓某对涉案房屋的风险预期应仅限于抵押贷款未按时足额偿还时抵押权人主张权利的风险，而不应扩大到抵押贷款清偿前房屋仍登记在原权利人名下时因原权利人的行为而产生的全部风险。2015年5月，袁某、邓某通过提起诉讼主张办理权属变更登记。虽然他们在起诉状中称，他们提起诉讼是因为得知了吴某的债务，但作为已支付大部分房款并长期居住在涉案房屋内的购房人，袁某、邓某申请办理权属变更登记是情理之中的事，不需要恶意对抗。基于上述情况，本院认为，不应认定不能办理过户登记是袁、邓二人自身的过错所致。

此外，综合考虑到袁、邓实际支付了涉案房屋的大部分房款，自2010年起一直占有使用，邓离婚后仍居住在涉案房屋内，且该房屋为邓在成都的唯一房屋等情况。相比南充商业银行基于的担保责任所享有的担保债权，优先保护袁、邓，尤其是邓对涉案房屋的权利，符合依法保障生存权、居住权的精神。最高法院再审改判，撤销二审判决，维持一审判决。

观察和判断

至于袁某、邓某是否有足够的民事权益排除南充商业银行的强制执行，一审、二审判决与再审判决完全不同：

一、本案一审判决要点是，根据袁与邓离婚民事调解书，调解书正文确认涉案房屋系袁与邓共同购买，并约定归邓所有。因生效民事调解书已明确涉案房屋的权属，享有排除强制执行的民事权益。

第二，本案二审判决的要点是，袁某、邓某在购买涉案房屋时明知该房屋有银行抵押贷款和权利负担，故该房屋在法院查封前未能办理登记，一定程度上是因其自身原因。因此，他们不符合《异议复议规定》第二十八条第四项“无买受人自身原因不予房屋登记”的规定，不能阻止南充商业银行申请执行。

第三，最高院改判的主要观点是，袁某、邓某对涉案房屋的风险预期应仅限于抵押贷款未按时足额偿还时抵押权人主张权利的风险，而不应扩大到抵押贷款未清偿前房屋仍登记在原所有权人名下时因原所有权人的行为而产生的所有风险；综合考虑袁某、邓某案件的实际情况，对比南充商业银行基于的担保义务所享有的担保债权，特别是邓某的先验

一、一审判决以离婚民事调解书主文为依据，直接以民事调解书对涉案房屋所有权分割协议的确认为依据，认定第三人可以排除执行。但人民法院作出民事调解书时，涉案房屋仍登记在吴某名下，吴某仍是该房屋的合法所有人。袁某、邓某不是《物权法》上的所有人，其分割协议实际上是请求权的分配，不具有分割共同财产的物权的效力，也不具有对抗第三人的效力。因此，二审法院和最高法院一致认定一审判决适用法律错误正确。

第二，本案应当适用《异议复议规定》第二十八条规定的四个要件进行审查。二审与再审的区别在于是否符合第(四)项“因买受人自身原因未能办理转移登记”的要求。二审法院以形式审查为主，认为袁某、邓某在购买涉案房屋时明知该房屋有银行按揭贷款，却每月向的银行账户还款，为偿还按揭贷款，导致按揭贷款未还清前该房屋难以办理登记，可能存在的风险在一定程度上是其自身原因造成的。最高法院侧重于实质性审查。一方面认定以月供方式代吴某偿还按揭贷款的交易安排不违法；另一方面，它确定了当房屋在抵押贷款还清之前仍登记在原所有人名下时，买方的正常风险预期不应扩大到因原所有人的行为而产生的所有风险。据此，最高法院认定，未办理过户登记不是袁、邓本人的过错。

第三，法官认为最高法院在本案具体情况下的认定，显然不能被四海，普遍接受，因为如果脱离本案具体情况，全面按照这个标准来执行，可能会影响物权公示原则。对此，最高法院在本案中补充了人文关怀的依据，即论述如下：袁、邓实际支付了涉案房款的大部分，且自2010年起占有使用。邓某离婚后仍居住在涉案房屋内，该房屋是邓某在成都的唯一房屋。与南充商业银行基于吴某履行担保责任而享有的担保债权相比，基于依法保障生存权和居住权的精神，对于

判断词

争议的根源在于涉案房屋买卖的交易方式。代替房产过户和按揭过户的交易模式，买方每月向卖方的银行按揭账户付款，代卖方偿还按揭贷款。因此，从贷款银行、不动产登记机关和第三人的角度来看，卖方仍持有该房产，仍在偿还购房按揭贷款。由此，出卖人的债权人会将涉案财产作为出卖人的财产进行追索。本案中，虽然最高法院从保障生存权、居住权的角度对邓给予了优先保护，但却造成了巨大的诉讼风险和诉讼负担。

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