（房屋的居住权可以转移吗）房屋产权发生移转，是否影响居住权行使？

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案情简介：房屋产权发生移转

孙的父母早已离异，他的哥哥和姐姐都由父亲孙抚养。郝是县工业品公司员工，与前夫育有四个孩子。1980年，孙经人介绍与结婚。1996年，孙某建的工作单位县汽车配件公司决定集资建房。因孙某建夫妇无钱集资，遂召集子女商量，后约定集资房屋由孙某建夫妇占有，产权归出资人孙谋所有。在集资房于年建成后，孙某建分得县城成园路汽车配件公司家属楼2单元301室，该房屋产权登记在名下。此后，孙某建和郝某一直住在该房屋内。2009年8月，孙某建非正常死亡。后来孙提出要卖房子，多次要求郝搬出，郝拒绝。2011年7月，孙将301房出售给李、刘，并办理了房产超产手续。此后，因郝不同意搬出，双方引发纠纷。李夫妇起诉至法院，要求郝返还房屋。诉讼中，孙作为第三人参加了诉讼。

法院审理：请求搬出居住无依据

湖南省邵阳市中级人民法院经审理认为，鉴于被告人郝某的丈夫孙谋有集资建房指标，但无钱集资，遂与双方子女协商集资事宜，最终约定由孙谋承担集资义务，产权归孙谋、郝某所有。但该约定合法有效，郝某合法取得了集资房的居住权。这一公民权利并没有因为他丈夫的死亡而丧失。不会因为房屋所有权的变更而消灭。孙无视郝的居住权，擅自将房屋出售、转让。他的行为不仅违背了当初集资建房的约定，也违背了尊老爱老的社会道德。本案中，虽然李某夫妇依据房屋转让合同取得了该房屋的产权，但在转让方未按合同约定交付房屋，受让方不能行使该产权时，受让方李某夫妇只能依据转让合同的民事法律关系向转让方主张民事权利，而不能直接向享有该房屋合法居住权的郝某主张产权。因此，原告的诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。因此，驳回原告李夫妇的诉讼请求。

律师说法：房屋产权发生移转是否影响居住权行使

(1)协议取得的居住权是稳定的。居住权目前仅在《婚姻法解释（一）》和《关于审理离婚案件公房使用，承租若干问题的解答》等司法解释中有相关规定，从而明确了居住权作为一个法律概念的性质和基本内容。由此可见，居住权具有以下特征：第一，居住权属于物权。居住权所有人可以直接对房屋行使权利，无需房屋所有人的积极配合，且由于居住权仅设定在他人所有的房屋上，居住权属于他物权；其次，居住权一般是长期的、终身的。居住权的期限可以由当事人在合同或遗嘱中确定。如果没有明确规定期限，应推定居住权期限为终身；第三，居留权通常不可转让或继承。第四，居住权一般是自由的。除当事人另有约定外，房屋所有权人无需支付对价。具体来说，本案中，郝某及其丈夫孙与投资人在商议如何集资建房时，明确约定郝某、孙享有集资建房的居住权。这份协议实际上是双方的民事法律行为。本协议自成立之时起即具有法律约束力，未经居住权人同意，不得变更或取消。如果双方在协议中没有约定居住权的期限，则应推定居住权的期限为生命。因此，郝有权升

(2)依法设立的居住权有效限制了所有权人对房屋标的物的自由处分。通常情况下，房屋的居住权取决于房屋标的物的存在，随着标的物的灭失而灭失。也就是说，房屋转让权可以与居住权分离。也就是说，居住权不因房屋所有权的转移而丧失，因此房屋所有权人必须充分尊重和保护居住权人的居住权。从法律上讲，房屋所有权人转让房产时，应事先征得居住权所有人的同意，才能自由行使处分权。也就是说，依法设立的居住权有效地限制了对同一标的物上的财产权的自由处分，否则就构成民法上的侵权。本案中，孙无视他人的居住权，未经郝许可将房屋转让给他人，明显侵犯了郝的居住权，理应受到道德和法律的制裁。本案中，李夫妇购买孙某房产后不能正常行使物权，只能依据合同转让关系向孙某主张权利，而不能直接向享有居住权的郝主张权利。因此，法院驳回原告的请求是正确的。

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