（关于二手房买卖纠纷的案例）二手房买卖纠纷典型案例二

很多朋友对二手房买卖纠纷的第二个典型案例有疑问。下面就来聊聊丢西姆女网的故事吧！

二手房买卖纠纷典型案例二

例6:精心选择中心产房

案例详细介绍

2014年4月5日，卖方刘先生与买方签订位于西城区路某房屋的房屋买卖合同，承诺以490万元购房，产权过户时间为合同签订生效之日起130日内，即2014年8月3日。然而，由于朱晓买房指标值的限制，朱晓必须卖掉一整栋房子才能再次买房。结果，小何在6月40日卖掉了一整套房子，获得了购房资格，合同实际到7月1日才履行。不动产核实后，因是中央生产房未办理出售手续，退还了涉案人的房屋。随后，刘先生于7月18日办理了中央产房出售手续，接着申请贷款，8月7日放款，8月12日过户，比承诺期限晚了8天。刘先生认为贷款逾期产权转让义务在，诉请全院判决支付贷款逾期产权转让合同违约金1万元。小何觉得，贷款逾期产权过户是刘先生的责任，是隐瞒中央产房导致贷款申请办理延迟的客观事实。

首席法官的姓名

关于逾期贷款中产权过户违约责任问题，全院感觉在取得购房资格后，实际上用了一个半月的时间将涉案人员的房屋过户。按照合同规定，产权转让应在合同签订生效之日起130天内进行。客观条件如朱晓在京购房资格、买房需要贷款等。已经充分考虑过了。朱晓出售自有房屋的时间过晚，逾期贷款的产权转移应承担相应的违约责任。但刘先生应当知道，涉案人的房屋是中央生产用房，也应当办理房屋出售手续后方可出售。7月份刘先生才办理了中央制作室的买卖手续，也对涉案人房屋的过户期限造成了损害，应当承担相对义务。方法是抵消朱晓应付的部分违约赔偿金。最后，全院判令朱晓偿还逾期申请房屋权属转移备案贷款违约金8000元。

站在买方的角度，在签合同之前，你要了解来源，特点，是否考虑买卖的标准。从卖方的角度来说，在房屋出售前完善相关的出售手续也是合理的，这样才能保证彼此签订的合同顺利履行。

二手房买卖纠纷典型案例二

示例7:警告代理房间

案例详细介绍

2007年3月21日，在国外度假的周女士委托孙先生出售其位于西城区西便门东侧的房屋。授权范围是房屋出售程序的前期事宜。周于4月9日抵达北京，她将带着所有复印的原始材料亲自申请房屋销售公告。产权过户和购房款都由她自己处理。3月21日，在某房地产艺人公司的中介服务项目下，张先生与孙先生就涉案人房屋签订了《北京总量房屋买卖合同》合同，承诺房屋合同总价155万余元。合同签订当天，张先生向孙先生支付了12万余元定金。4月9日，周回国后，觉得孙老师无权代理房屋的公告、签约及扣除定金，且房屋的交易价格明显过低，故未作追认表示，拒绝履行合同。张遂老师提起诉讼，直至全院规定为涉案人员房屋签订的房屋买卖合同无效；孙老师

关于代理人的管理权限和过错责任，全院觉得周女的成立表明她于4月9日回国，并以复印件的全部原始资料亲自申请房屋销售公告。可见孙小姐并未得到其代理人周的授权签署和公告房屋买卖合同，回国后也未作任何追认。因此，孙小姐与张小姐签订的个人行为应属于滥用职权代理，周某女不存在过错责任，房屋买卖合同对周某女不具有法律效力。某房地产艺人公司作为技术专业机构，在未对聘书权属进行充分核实的情况下，指使张老师与孙老师签订房屋买卖合同，最终因孙老师无权代理而导致合同无效，承担严重过失责任；但张先生并未充分核对授权书，也承担了必要的义务。最终判决张先生与孙先生签订的房屋买卖合同无效，孙先生返还张先生定金，某房地产艺人公司返还张先生介绍费。孙先生和某房地产经纪公司向张先生支付了部分房屋差价损失。

实践中，由于房屋所有人行走不便、海外、工作繁忙等原因，往往存在授权委托人签订房屋买卖合同的问题。但是，如果行为人没有商标授权，越过商标授权，或者商标授权停止后被代理人签订的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，行为人要对此负责。购房者在遇到此类情况时，一定要提高警惕，规定委托人要出示委任书，并在合同中确立委托人因无权代理导致合同无效时应承担违约责任的承诺，一起规定委托人尽可能出具房本复印件和小区业主身份证，防止委托人有无权代理，或小区业主因房价上涨而认为合同无效。

二手房买卖纠纷典型案例二

例8:租房要慎重。

案例详细介绍

2016年5月21日，刘先生与梅老先生签订租赁合同，承诺刘先生将其位于西城区袁春书的全部房屋转租给梅老先生。租赁期限自本合同生效之日起至2012年5月21日止。租约到期后，他们将租赁协议续签至2014年5月21日。2012年3月6日，在北京某房地产代理有限责任公司的中介服务项目下，刘先生将涉案人的房屋出售给杨先生，合同总金额400余万元。当天，刘先生、杨先生和中介签订了《补充协议》，承诺租房。刘先生收到全部房款后，将1万余元租金退还给杨先生，杨先生保证租房人住至2014年6月1日。现梅老先生以刘先生出售争议房屋侵犯其承租人优先购买权为由，起诉我院，约定刘先生赔偿损失12万余元。庭审中，刘先生称梅老先生对卖房一事知情。由于卖房期间都是老师带中介公司看房，所以梅老先生提起诉讼的真正原因只是约定她长期免费入住。

法官的陈述

梅老师作为房屋承租人，在李老师出售房屋时，确实享有同等条件下的房屋优先购买权。我院经审理后认为，结合北京某房地产经纪公司带人看房的证人证言，以及李小姐与梅小姐在看房当日及签订涉案房屋买卖合同当日的电话记录，认为梅小姐对涉案房屋买卖行为知情，梅小姐未提供证据证明其曾提出购买涉案房屋。在此情况下，李小姐将涉案房屋出售给他人的行为并未侵犯梅小姐的优先购买权，终审判决驳回了梅小姐的诉讼请求。

需要提醒的是，在实践中，很多二手房在出售时都是处于出租状态。尽管本案的审判认为

2008年，辽宁一家证券公司被人民银行关闭，资产被补偿给银行，其中包括沈阳的一套房子。后来中国人民银行委托A公司进行资产包拍卖(A公司是北京西城区的一家企业)，B公司通过拍卖买下了这些房产。2014年，B公司将其中一套房产转让给岳老师，岳老师按照合同约定支付了全部购房款。但是，在传输过程中出现了问题。由于原产权人辽宁某证券公司已注销，B公司并非该房屋产权人，当地房管部门无法为岳老师办理过户。无奈之下，岳老师将A公司和B公司起诉至我院，要求协助办理过户手续。

法官的陈述

这个案件的焦点是岳老师买了一套拍卖行，却无法办理过户。涉案房屋的原产权人辽宁某证券公司已被行政关闭，法人已相应注销，不再具有民事主体资格，无法办理过户手续。乙公司通过拍卖的方式购买了房产，但并未过户，所以涉案房屋的处置权仍属于甲公司，这样岳老师要求甲公司和乙公司配合过户，只好通过诉讼解决。最终，我院经审理，决定由甲公司协助将涉案房屋过户至乙公司名下，并在上述义务履行完毕后七日内，由乙公司协助将涉案房屋过户至岳老师名下。

拍卖行往往会涉及债务问题，房子可能会多次抵押。买这样的房子可能面临债权人的追讨。此外，还要注意房屋产权，是否有实际居住人员和户口，查看房屋内是否有未缴纳的水电费和物业费，这些都需要由竞买人承担。总之，拍卖行是复杂的，所以无论是拍卖还是间接购买，都需要在清楚了解后谨慎对待。

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