《房屋买卖合同无效与解除》销售未经批准房屋，是否解除代理合同

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案情简介：销售未经批准房屋，销售代理是否解除

甲公司与乙公司签订《销售合同》后，乙公司通知甲公司将售房单位退回，甲公司要求：取消《销售合同》；B公司向A公司支付代理佣金1，076，710.41元，溢价份额8，690，691.59元；广告部、销售部、样板间装修前期投入1，095，002.93元；违约金2378845.6元；公司应承担所有诉讼费用。

法院判决：应当认定合同解除

法院认为，甲公司具有房屋销售资质，乙公司是涉案项目的开发商。双方约定，甲公司代理销售的意思表示真实，不违反法律法规的禁止性规定。所以《销售合同》和《销售补充协议》应该是有效的。双方在《代理补充协议》中约定卖地70年，但实际土地使用年限为40年。本协议中的超出部分违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十二条的规定，应属无效。鉴于本案中有关部门补充批准延长至70年，对该合同作出有效认定是适当的。此外，由于该项目对外销售时有关部门并未批准30层全部竣工，且B公司告知A公司对外销售该平房屋的行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条的规定，应属无效。

律师说法：如何认定双方的责任

开发商往往是在房屋开盘后，与销售代理公司签订销售代理合同。如果开发商通知销售代理公司销售未经相关部门审批的房屋，能否认定开发商违约？

首先，结合本案双方责任签订《销售合同》时，甲公司并不知道乙公司要将所有平房建成30层。但既然其书面咨询并出售了该改建平房，就已经知道该改建平房未经相关部门审批。用于出售的房屋应该有合法手续，这是房地产从业人员应该掌握的法律知识。甲公司在明知改建的平房未经批准建设的情况下，仍自愿销售，对未能如期销售该部分房屋应承担主要责任。所以A公司知道这部分房子没有批下来。

其次，乙公司未经合法程序委托销售已退平的房屋，对销售行为应承担次要责任。双方都知道项目土地使用年限只有40年，还签订了《代理补充协议》对外销售合同，土地使用年限为70年。因此，土地使用年限对销售结果造成的影响，双方均有责任。

综上所述，土地使用年限延长，平房改造审批不下来，部分房屋已经抵押，都影响了房屋的销售。双方对未能履行或取消合同负有责任。

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