垫付土地出让使用费 未偿还能否要求解除合同

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案情简介：垫付土地出让使用费，未偿还能否要求解除合同

为方便办理土地变更手续，北桥开发部与深圳华宝(集团)有限公司签订了《关于办理变更土地使用权的补充协议》号，约定将土地使用权变更给a公司，变更土地使用权的费用由C公司承担，由深圳华宝(集团)有限公司先行垫付， Ltd .并从支付给c公司的土地款中扣除.上海市房屋土地管理局核准北桥开发部同意将争议地块的土地使用权变更给A公司. A公司就争议土地与上海市房屋土地管理局签订《上海市国有土地使用权出让合同》号，出让面积124051.7平方米，出让金1488620元。 1997年9月25日，经房屋土地中心测绘，变更后的土地出让面积为120159平方米(约180亩)。为此，A公司与上海市房屋土地管理局签订了补充合同，取得了争议土地的使用权。为规划冯普大桥绿化带，上海市闵行区规划局对地块进行了调整。为此，A公司再次与上海市房屋土地管理局签订补充合同，将土地使用权面积调整为93656平方米(约140亩)，土地出让金调整为1191304元。某公司在土地面积变更后取得房地产权属证书。乙公司向上海市高级人民法院起诉，请求判令丙公司返还乙公司已支付的土地价款4829.13万元，并支付利息4009.35万元、违约金300万元、经济损失1000万元。同时要求上海县房地产总公司对C公司的行为承担连带责任。

法院判决：应当继续履行

人民法院经审理认为，乙公司支付的土地转让补偿费经审查认定为38691304元。丙公司未按合同约定全面履行“三通一平”义务，构成违约，应承担相应的民事责任。根据双方合同约定，乙公司主张丙公司承担合同金额5%的违约金，应予支持。至于B公司的经济损失，因未提供相应证据，不予支持。由于乙公司与丙公司于1995年9月18日签订的《联合建房协议书》号已明确北桥开发部在本案中的权利义务由丙公司承担，故不支持乙公司要求上海房地产总公司承担连带责任的诉讼请求。据此判决，(1)原畜牧工商公司与原北桥开发部于1993年3月13日签订的两份《联合建房协议书》协议及此后的相关协议由乙公司、丙公司继续履行；(2)丙公司应于判决生效之日起10日内向乙公司支付违约金300万元；(3)B公司的其余诉讼请求不予支持。案件受理费516934元，其中乙公司负担40万元，丙公司负担116934元。

律师说法：如何认定土地使用权转让的合同效力

畜牧实业公司与北桥开发部于1993年3月13日签订的《联合建房协议书》两份，署名连谏，实际是土地使用权出让，乙公司支付的款项是土地出让补偿费。合同约定的土地是北桥开发部划拨的土地使用权，其在未办理土地使用权出让手续的情况下将国有土地使用权转让给他人，本应认定为无效。然而，1996年12月27日，双方向***土地管理部门申报了合建合同，B公司指定的受益人与土地管理部门签订了土地转让合同，取得了房地产权证，并办理了相关手续。因此，本协议及此后的一系列相关补充协议应是有效的，乙公司和丙公司均应严格履行本协议。由于B公司指定的受益人已取得争议土地的房地产权证，双方土地使用权出让合同的基本目的已经实现，土地的前期开发及“三通一平”的大部分工作已由B