【已办理房产证的买卖合同无效】不能办理房产证的房屋，签订的买卖合同是否有效？

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案件简介：原、被告就“小产权房”签订买卖合同，后因发生纠纷，原告主张解除合同。

2016年1月25日，被告曾某某以姜某某的名义与原告龙某某签订房屋买卖合同，约定姜某某愿将其所有房屋以12万元的约定价格出售给龙某某，交付时间为2016年1月25日。合同签订后，原告向被告支付了12万元，被告交付了涉案房屋。之后更换了涉案房屋的门锁，导致原告无法进入并产生纠纷。2017年1月2日，被告出具保函，称现有房屋纠纷需要处理。如果处理不好，我会全权负责。此外，经查明，涉案房屋并非被告所有。原告在购买涉案房屋时，明知涉案房屋为“小产权房”，无法办理相关权属登记证明。

(案号：(2017)苏0812第2343号，民国初年)

裁判结果：房屋占用土地为集体土地，被告未取得房屋所有权，原、被告签订的合同为无效合同。

涉案房屋占用的土地为集体土地，土地使用权性质未发生变化，该小区房屋在本案辩论终结前未取得相关权属登记证书。被告无权取得房屋所有权，原、被告签订的房屋买卖合同违反法律规定，属于无效合同。无效合同自始对双方没有法律约束力。因此，原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。

律师说法：没有房产证对房屋买卖合同的影响。

在上述案例中，争议的焦点在于当事人买卖拿不到房产证的房屋的合同效力问题。根据《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。可见，依法登记领取权属证书是房屋买卖的前提条件，否则不得买卖。本案中，被告未依法登记领取权属证书，房屋不得过户，但不代表双方签订的房屋买卖合同无效。如果合同是双方真实意思的签订，不能因为没有取得权属证书而无效。房屋所有权证是房屋所有人所有权的证明。没有房产证就意味着没有房屋所有权。如果一方在没有所有权的情况下处分房屋，应该属于无权处分。但我国《关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》规定“一方当事人以出卖人在签订合同时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”这一规定表明无权处分不影响合同的效力。本案中，虽然被告未取得房屋所有权证，当然也不可能取得房屋所有权证，因为是“小产权房”，但这并不影响房屋买卖合同的效力。房屋买卖合同是双方真实意思的表达。在没有明确法律规定的情况下，上述案件中法院因其未办理房屋所有权证而认定房屋买卖合同无效，有失偏颇。

以上是对无法办理房产证的房屋，签订的买卖合同是否有效的相关问题的回答。同时，对于司法实践中产生的纠纷，如果需要走诉讼程序，建议提前在合同中咨询专家律师，更好地解决面临的问题。

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