划拨土地上的房产买卖 未审批是否无效

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案情简介：划拨土地上的房产买卖，未审批是否无效

涉案房屋由南山实业公司完成，其土地性质为划拨土地。深圳市人民***办公厅原则同意甲公司与乙公司签订的《联合兴办深圳市罗浮山食品饮料公司合同书》号，但该批复不涉及变更案所涉房屋的土地性质。1992年10月4日，深圳市人民***办公厅作出的1254号批复，仅同意法院将C公司转卖给D公司，并未涉及变更案所涉房屋的土地性质。涉案房屋在流转过程中，相关法院裁定将涉案房屋用于清偿债务，涉案房屋的土地性质未发生变化。因此，应确认《房屋买卖协议》合法有效；刘协助李办理财产转移手续；刘支付不协助办理房产证违约金2万元。

法院判决：驳回诉讼请求

当事人之间订立的不动产物权的设立、变更、转让和消灭的合同，自合同成立时生效，法律另有规定或者合同另有约定的除外；未办理产权登记不影响合同效力。刘主张确认《房屋转让协议》无效，不予支持。关于李某请求刘某协助其办理涉案房屋过户手续，虽经法院裁定，涉案房屋已实际交付给刘某，但涉案房屋尚未办理不动产权利登记，刘某协助李某办理涉案房屋过户手续的事项尚未实现，李某的诉讼请求不予支持。

律师说法：如何认定房屋买卖合同是否生效

《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，从其规定。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第九条第一款规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续后，合同生效。第一审法庭辩论终结前，当事人未办理批准或者登记手续的，人民法院应当认定合同无效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但登记后未生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力，合同标的物的所有权和其他财产权利不能转移。”刘取得涉案房屋所有权是依据法院的判决。但因为他没有办理产权变更登记，土地性质由划拨土地转为出让土地的手续也没有办下来，仍然是划拨土地。本案双方签订的《房屋转让协议》的“房屋及土地状况”一节中，也明确写明“土地使用权由深圳南山实业发展公司取得，为行政划拨土地，等级为三级，用途为工业仓储用地”。本案双方的房屋买卖行为是对划拨土地上房产的买卖，应报有审批权的人民***批准。本案1254号批复仅涉及罗浮食品公司向益阳华侨公司的转让，而非刘与李之间的转让。因此，本案涉及的房屋转让未报有批准权的人民***批准。确定案例《房屋转让协议》无效。

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