监护人将未成年子女的房子办理抵押 抵押合同可能无效

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案情介绍：监护人对未成年子女的房子办理抵押，子女成年后起诉

李晓明出生于1994年11月4日。2000年6月21日，李晓明和父亲李明在上海市闵行区东大街1号三楼购置了一套房屋，两人共有。2001年10月25日，父亲李明与中国建设银行某支行签订最高额抵押合同，约定李明愿意为主合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保，如2011年10月25日至2013年10月24日余省贸易公司与中国建设银行某支行签订的人民币资金借款合同；最高限额513.8万元；抵押物为位于上海市闵行区东大街1号三楼的房屋一套。2011年12月26日，李明与建行支行在房管部门办理了抵押登记手续。2014年6月30日，李晓明以房产抵押合同严重损害其合法权益为由，向法院起诉，请求判决确认李晓明与建行某支行于2011年10月25日签订的最高额抵押合同无效。

法院判决：支持李小明的诉求，抵押合同无效

法院经审理认为，监护人为担保未成年人名下财产成立而签订的抵押合同，必须以符合未成年人利益为前提条件，否则违反法律的禁止性规定无效。李明未告知李晓明为余省贸易公司向中国建设银行城关支行贷款提供最高额抵押，擅自以共有财产设定抵押，损害了未成年人李晓明的利益，违反了法律的强制性规定。他的行为应该是无权处分。根据法律规定，无权处分人处分他人财产，不一定导致合同无效，应当是效力待定的合同。现李晓明已成年，未追认李晓明的抵押行为，且李晓明的另一监护人王在诉讼中明确否认李晓明的无权处分行为，故认定李晓明与中国建设银行某支行签订的最高额抵押合同无效。

中国建设银行某支行诉称，其作为善意第三人，已向余省贸易公司发放贷款并完成涉案房屋抵押登记，有权善意取得涉案房屋抵押。法院认为，建设银行某支行作为专业的金融借贷机构，在办理未成年人房产抵押时，应当尽到严格的注意义务。涉案房屋的产权证上明确写明李晓明为共有人，中国建设银行分行与李晓明签订合同并办理抵押登记手续，存在过错。建设银行某支行不能被认定为善意第三人，其善意取得房屋抵押权的主张不予支持。

律师说法：监护人将未成年人的房产设定抵押权，抵押合同可能无效

1.监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。根据《民法总则》第三十五条的规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除维护被监护人的利益外，不得处分被监护人的财产。

2.对于共有房屋，一方的处分需要全体共有人同意。根据《物权法》第九十七条规定，共有人或者占三分之二以上份额的全体共有人同意处分共有不动产或者动产，对共有不动产或者动产进行重大修缮，共有人另有约定的除外。

3.未经其他共有人同意处分共有财产，属于无权处分行为，其签订的合同属于效力待定的合同。《合同法》换句话说，如果权利人没有追认或者异议，那么签订的合同无效。

本案中，李明作为监护人，擅自处分李晓明的财产并为该房屋设定抵押，侵害了李晓明的权益，该房屋抵押合同无效。在现实中，在处理大量家庭财产，尤其是房地产之前，你应该了解相关的法律和r