《最高额抵押担保和一般抵押担保》最高额抵押担保下的房地一体原则

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案情简介：土地办理抵押登记，地上建筑物未办登记，债权是否有保障？

某房地产公司向某金融公司借款1.5亿元，双方签订了20份借款合同和4份延期还款协议及最高额抵押合同。该房地产公司以哈尔滨市道里区两块土地使用权及所有已建或待建的地上建筑物为上述20份借款合同项下的贷款提供抵押担保，最高抵押金额为1.5亿元。并办理了抵押登记手续。贷款期限届满后，房地产公司未按承诺履行还款义务。

某房地产公司以未偿还共计20笔贷款为由，请求法院判令：1。房地产公司偿还贷款本金及相应利息；二、哈尔滨市道里区的土地使用权和地上建筑物享有优先受偿权。

最后，法院支持了财务公司的请求。

律师说法：土地使用权抵押，其地上建筑物随之抵押

房地产公司与财务公司签订了最高额抵押合同。最高额抵押是指抵押人与抵押权人约定，在最高债权额的限度内，抵押人对一定期间内连续发生的债权进行担保。贷款合同可以附有最高额抵押合同。

根据借款合同，财务公司发放1.5亿元。但房地产公司不履行还款义务属于违约行为，应当承担违约责任。房地产公司以其在哈尔滨市道里区的土地使用权及所有已建或待建的地上建筑物抵押上述贷款，并在土地管理部门办理了土地抵押登记手续，但地上建筑物未办理。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条“土地使用权抵押时，地上建筑物及其他附着物随之抵押”，《担保法》中也有相关规定：“依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。”简单来说，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；建设用地使用权抵押的，土地上的建筑物一并抵押。就是所谓的前提和前提一体化原则。在这种情况下，金融公司对上述土地使用权及上述建筑物折价、出售或拍卖所得价款享有优先受偿权。

房地产公司不能按期清偿债务的，财务公司以其土地使用权和地上建筑物折价、拍卖或变卖所得，在1.5亿元以内优先偿还未清偿部分。

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