【房屋买卖没过户如何判定房子归属】如何认定房屋买卖关系是否真的存在

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案情简介：如何认定房屋买卖关系是否真的存在

朱某称，2010年10月29日，甲公司已取得2010301号房屋预售许可证，后从甲公司处购买了江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑4号401室房屋，双方签订了《商品房购销合同》和《补充协议》号，并办理了房屋预售网签。作为本案执行依据的《执行证书》，赋予担保(抵押)合同强制执行效力。不符合法律规定的，不应当执行。此外，法院查封涉案土地和房屋，也违反了法定程序。朱的执行异议已被一审法院驳回，故提起诉讼，请求判令：1。停止执行朱购买的江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫园4号401房房屋；2.诉讼费用由中信信托公司和A公司承担.

法院判决：驳回诉讼请求

甲公司作为纠纷房屋的出卖人，认为甲公司与朱之间的房屋买卖关系意思表示是虚假的，双方不存在真实的房屋买卖关系。甲公司认为，朱某购买的别墅实际上是该公司为担保林某的债权而签订的合同，林某是朱某等人借款的集资分贷人，与甲公司存在民间借贷关系.本意见与2011年12月21日甲公司、东方云顶公司、胡、山、林签订的《备忘录》的有关内容一致，均称双方均有借款本息。甲公司主张其与朱的关系不是房屋买卖关系，而是贷款担保关系，是可信的。朱虽认为与甲公司存在民间借贷关系不影响双方房屋买卖关系的成立，但未出示借款合同、借贷关系转化为房屋买卖关系的相应证据。故没有充分证据证明朱某主张其与A公司的关系是房屋买卖关系，法院不予采纳。

律师说法：商品房购销合同的真实目的

合同中的回购条款符合贷款融资的特点。在《补充协议书》中，朱与A公司明确约定A公司有权单方解除合同，享有回购房屋的权利，并约定了不同回购时点的具体回购价格。但回购时间明显早于双方在合同中约定的房屋交付时间。双方在补充协议中关注的只是合同解除后开发商应给买受人的回购款数额，而没有关注房屋买卖的交易是否实际完成。这显然不符合一般商品房买卖合同的约定和商品房买卖合同的目的。回购款的固定以及回购款与开发商购房时间的对价关系表明，双方的真实目的是通过签订商品房买卖合同达到融资目的，双方约定的回购款或补偿款实际上是贷款利息的约定。某公司以预售房屋的形式进行融资。林与A公司签订的《备忘录》载明“如A公司于2012年12月30日前开发的昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑70余套别墅销售率达到80%(为融资而签订的买卖合同除外)，其余1122万元支付给林”，其中“为融资而签订的买卖合同除外”足以证明A公司：0的真实用途双方签订的《商品房购销合同》及相关补充协议只是担保民间借贷债务履行的一种非典型担保方式。

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