市值427亿美元的全美最大抵押贷款公司上市

“1985 年，23 岁的 Dan Gilbert 用送披萨攒下的钱，与三个合伙人一同创立了抵押贷款公司 Rock Financial。2005 年，他买下了克里夫兰骑士队。”

文 | 实习生胡文迪

编辑 | 宋玮

美东时间 8 月 6 日，Rocket Companies (NYSE: RKT)—— 全美最大的抵押贷款公司 Quicken Loans 的母公司 —— 在纽约股票交易所上市。截至当日收盘，Rocket Companies 股价上涨 20% 至 21.5 美元，市值 427 亿美元。

自上线以来，Quicken Loans 旗下的核心产品 —— 在线零售抵押贷款服务 Rocket Mortgage 已发放了超过 1 万亿美元的住房贷款。2020 年第一季度，Rocket Mortgage 发贷总金额占到美国市场份额达 9.2%。

此前，Rocket Companies 原计划以每股 20-22 美元的价格发行 1.5 亿股，募资 33 亿美元。按此融资规模计算，Rocket Companies 本将成为美股年度最大的 IPO，但这这一计划并未如愿。

据彭博社报道，这是由于投资者认为该公司估值过高，应该将其定价为消费或金融公司，而非科技公司。

“我并不意外。我觉得之前高于 30 的市盈率有些偏高。”Jay R. Ritter，佛罗里达大学的经济学家及 IPO 专家在接受《晚点 LatePost》采访时表示。

新冠疫情加速增长

据 Crains Detroit Business 报道，在今年美股的上市公司中，大部分均为创业公司寻求融资，仅有不到两成已经盈利。但过去三年，Rocket Companies 净利润都实现了连续增长。

招股书显示，2019 年 Rocket Companies 96% 的营收来自于出售贷款，19% 来自于服务费，利息占营收的 2%。

新冠疫情影响下，主营线上抵押贷款的 Rocket Companies 是赢家。一方面，在经济低迷时，银行往往会提高贷款门槛，并对借款人的职业、收入提出更多要求；另一方面，低利率会鼓励住房购买与再融资。同时，疫情阻止人们前往银行线下借款。

Rocket Companies 因此增长迅速，第一季度净利润达 9700 万美元，去年同期亏损达 3 亿美元。

但 Ritter 认为这个增长并不会一直持续，“美国的股市已经逐渐复苏并接近历史高点，尤其是科技公司表现十分出色，因而现在上市的好时机，”Ritter 说，“利率在未来有可能会上升，因而 Rocket 不会一直维持增长。”

今年 5 月，超过 400 万美国人无法偿还抵押贷款账单，住房抵押贷款违约率攀升至 2011 年以来最高水平。截至 6 月 30 日，该公司 5% 的抵押贷款处于缓期状态。

线上抵押贷款，只需 8 分钟批准

Rocket Mortgage 的创新之处在于，将冗长的传统线下贷款申请全盘转移到了线上。

Rocket Mortgage 称其用户可以全程在线完成贷款申请，批准流程最短仅需 8 分钟，而传统机构通常需要 1 个月的时间调查并承接贷款。

批准流程如此快速的原因之一，是用户只需要按一下按钮，银行的财务数据就会自动导入，无需顾客自行查找并手动输入。同时，Rocket Mortgage 还允许用户选择合适的利率、期限、月供方案。

在市场研究公司 J. D. Power 的抵押贷款客户满意度调查中，Quicken Loans 已连续 10 年（2010–2019）排名第一。

“Rocket 是最早一批推出线上贷款的企业之一，它注入投资并为借款人带来便捷与高质量的体验，而这些借款人往往在其它机构收到了不良对待。”Erik Gordon，密歇根大学罗斯商学院教授在接受《晚点 LatePost》采访时表示。

轻资本模式

没有线下门店，通过线上审批放贷，Quicken Loans 省去了租房和相当一部分人员成本。

同时 Quicken Loans 对资金量的要求也更低。它采用批发模式，审批放贷后，将贷款的债权关系转卖给由美国***支持的房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）。2017 - 2019 年，Quicken Loans 91% 的贷款都转卖给了这两家公司。

2019 年，Quicken Loans 自己持有贷款的平均时间为 18 天，之后转卖出去。2020 年平均为 8 天。

房利美和房地美自身也放贷。但作为传统公司，它们接触的客户更少、获得一个客户的成本也更高。Quicken Loans 可以帮他们获得更多客户。

由于中间多了一道，用户从 Quicken Loans 贷款的利率也会比传统更高一些。上月末，Quicken Loans 的 30 年固定期抵押贷款利率为 2.99%，美国银行同期利率为 2.875%。

敢于挑战规则，在别人狂热的时候冷静

1985 年，23 岁的 Dan Gilbert 用送披萨攒下的钱，与三个合伙人一同创立了 Rocket Companies。35 年后，公司已成长为美国最大的在线抵押贷款平台。

在美国创立抵押贷款公司的门槛并不高。在纽约只需缴纳的保证金为一万美元，就可以建立一家抵押贷款公司。在中国，仅有有限的银行能发放房贷。

有关抵押贷款的法律，美国各州、城市、县均略有不同。所以在之前，贷款机构都认为应该设立地方分支，以应对各地法律。

而 Gilbert 质疑这种逻辑。据《经济学人》报道，他想，如果像沙发这样笨重的家具都能在网上出售，那么不管法律有多么复杂，像抵押贷款这样的无形产品也肯定可以。

所以，在 1998 年的互联网狂热中，他趁机出售了 Rock Financial 的 28 家分支机构，并把公司的业务全部线上化。同年，谷歌创立。1999 年，Rocket Mortgage 的前身 rockloans.com 上线。

Gilbert 抓住的第二个机会，就是在 2008 年的金融危机没有加入次级抵押贷款浪潮。

当银行家找到 Gilbert，对他说当时的市场第一 Countrywide Financial 在向信用 580 分（信用分数低于平均水平）的借款人提供贷款价值比 100% 的抵押贷款，并且没有进行收入验证。Gilbert 回复道，“我们不做这些贷款。”

金融危机后，无数的贷款机构都消失了。新的法规监管使传统抵押贷款机构成本增长，利润下降。在银行退却的时候，Quicken Loans 却挺身而进。相比传统银行，美国对像 Quicken Loans 一样的非银行贷方的监管相对宽松，因而审批更快，利率也更灵活。这些机构抓住了机会，纷纷利用技术开发对用户更有效率，更友好的贷款服务。

自 2008 年以来，抵押贷款行业形势发生了巨大的变化。2008 年，非银行贷方提供抵押贷款比例低于 30%，而如今已超过一半。

2018 年，Quicken Loans 超过 Wells Fargo，成为美国最大的零售抵押贷款公司。

重视品牌和营销，投放第 3 支超级碗广告

今年 2 月，在超级碗的一支广告中，《海王》的男主 Jason Momoa 回到家后踢掉鞋子，卸下猛汉臂套，扯下假发，对着镜头说，“Rocket Mortgage 知道，家是我能做回自己的地方。”

这是 Rocket Mortgage 投放的第 3 支超级碗广告。

Rocket Mortgage 还与巴菲特一同赞助了 NCAA 男子篮球锦标赛，以及职业高尔夫球协会巡回赛。2019 年，Rocket Mortgage 在市场广告营销上花费为 9 亿美元。自成立以来，Rocket Mortgage 的营销投资超过 50 亿美元。

不同于高频需求，低频服务平台需要靠广告建立品牌壁垒。“我们相信 Rocket 品牌建立了难以复制的竞争优势。在行业内，我们是唯一一家具有数字化优先品牌知名度的大公司，” 招股书写道。

Quicken Loan 创始人：底特律英雄与詹姆斯前老板

Gilbert 的另一个身份是底特律英雄。

1962 年，Gilbert 出生在底特律郊区，并在密歇根完成了本科与法律学位。2010 年，Gilbert 把 Quicken Loans 迁回了底特律，此时离底特律破产还有三年。

Gilbert 的公司在底特律雇佣了 17000 名员工，也是底特律最大的雇主和纳税人。他名下另一家房地产公司 Bedrock 在 2011 年成立以来，收购与开发了底特律与克利夫兰的 100 多处房产，总投资额达 56 亿美元。在捐赠 1000 万美元后，底特律的有轨电车 M-1 Rail initiative 更名 QLine，意指 Quicken Loans。

在 2017 年，《***杂志》（Politico Magazine）一篇文章将 Gilbert 列为 “美国最有趣的 11 位市长” 之一，以体现他在底特律无处不在的影响力。

但 Gilbert 更广为人知的身份是克里夫兰骑士队老板。2005 年，Gilbert 花费 3.75 亿美元对骑士完成了收购，占股 72%。当詹姆斯在 2010 年决定离开骑士加盟热火时，Gilbert 写了那封著名的公开信。

“正如你们所知道的，我们曾经的英雄，这位抛弃了生他养他的土地的英雄，不再是克里夫兰骑士队的一员。”Gilbert 在那封信中写道，“这场延续了数天，充满着自恋与自我宣传的闹剧终于以该‘英雄’在全国电视观众面前宣布自己的决定而告终，这个电视节目开创了体育史甚至是娱乐史的先河。今天我要作出以下承诺：我保证克里夫兰骑士队会在那位自封‘前国王’所签的新球队获得总冠军之前，把 NBA 冠军奖杯带回克里夫兰。”

这封公开信后来在骑士官网上挂了四年，直至詹姆斯于 2014 年重返骑士，并带领骑士获得首个总冠军。

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