承租人未经许可将房屋使用权转让 是否构成违约

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案情简介：承租人未经许可将房屋使用权转让，是否构成违约

四川省高级人民法院与范某签订房屋租赁合同，合同标题写明承租人为大陆美发(简称成都市金牛区青北路日化服务部大陆美容院)，但签字处只有范某的签字，没有大陆美发的印章及其负责人的签字。合同主要约定为：四川高院将10号楼25平方米出租给承租方(乙方)作为业务用房。租期自1998年1月1日至1998年12月30日，租金为每月3000元。乙方于每季度首月10日前支付，逾期每日向出租方支付5 的滞纳金。租赁期间的水电费由乙方按照相关部门的收费标准向四川高院缴纳；乙方不得擅自将该房屋转租。合同签订后，四川高院按约定将房屋交付给范。该合同履行一段时间后，1998年5月31日，范在未经四川高院同意的情况下，与案外人周某达成转让协议，将该房屋等财产的使用权转让给周某。自1998年10月起，范未按约定向四川高院支付租金。2008年1月25日四川省高级人民法院书面通知范支付房租及水电费用。范在通知书上签了字，但仍未履行合同。2008年3月12日，周在将房子的钥匙邮寄给四川高院。另外，大陆美发的负责人是黄立。因范某拒不按合同约定支付其所欠租金，四川高院向范某住所地成都高新技术产业开发区(以下简称高新区)人民法院提起诉讼，要求范某支付所欠租金、水电费及违约金共计23940.7元。

法院判决：应当承担相应赔偿责任

根据《中华人民共和国民法通则》第84条、第85条、第106条、第134条第1款第7项、第8项以及最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第3条、第4条的规定，法院于2000年8月29日作出判决：范某生效。

律师说法：如何认定房屋租赁合同是否有效

本案中，乙方虽声明房屋租赁合同为大陆美发，但范某并非大陆美发的负责人，且无证据证明大陆美发委托范某代为与四川高院签订合同，且合同无大陆美发公章，仅有范某签名，故范某为该合同的乙方；后范与周某签订了转租协议，以其个人名义将房屋转租给周某，也证明其为合同的乙方，是本案的适格被告。虽然四川省高级人民法院依据《成都市城市房屋租赁管理办法》的规定出租房屋时未取得房屋租赁证，但本案应适用《中华人民共和国合同法》的规定，依据本法认定合同无效的情形之一，是违反法律、行政法规的强制性规定。成都的这个办法没有纳入法律、行政法规，但是现行的法律、行政法规中没有强制性规定出租房屋应当取得出租许可证。因此，该合同合法有效。范擅自将租赁房屋转租他人，致使四川高院在租赁期满2个月后收回房屋，造成房屋租金损失。范应承担相应的赔偿责任，故四川高院的诉讼请求未超出合同范围。另外，四川省高级人民法院依据合同主张违约金，应予支持；其主张的违约金、滞纳金共计7815元，少于范应支付的数额。是依法处分自己民事权利的行为，被允许。但对于四川高院提出的1125.7元水电费，其提供的证据是有利于自己的单方笔录。没有其他证据证明的，不予采信，相应的诉讼请求不予支持。

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