患病时办理房屋转移登记 能否认定无效

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案情简介：患病时办理房屋转移登记，能否认定无效

2008年7月，李向齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区房地产管理局申请房屋权属登记，要求将位于梅里斯乡梅里斯村的房屋登记在其名下，并提交了梅里斯区规划办公室的建设工程规划许可证和工程竣工验收证明、村委会介绍信、本人身份证明等材料。经审查，被告准予房屋登记，并于2008年7月28日颁发房屋所有权证(QZ00003635)。2008年7月29日，李将该房屋以13000元的价格出售给其长子陶某(第三人的配偶)，并签订了房屋买卖协议。2008年8月，陶向被告提出房屋产权转移登记申请，要求将房屋过户到其名下，并与李某一起到被告营业厅办理相关手续，提交了双方身份证明、李某的房屋产权证、房屋买卖协议等材料。经审查，被告向陶签发了QZ00003701号房屋所有权证。2008年8月28日，陶因病去世。2009年2月16日，李某提起行政诉讼，请求法院撤销陶某的房屋产权证，理由是其在与陶某签订房屋买卖协议并到被告处办理房屋产权转移登记手续时患脑梗，神志不清，并非真实意思表示。

法院判决：应当认定有效

李于2008年2月3日至28日因脑梗在梅里斯达斡尔族区人民医院住院，其提交的病历无意识状态的陈述，不能证明其在与陶签订房屋买卖协议并到被告处办理房屋产权转移登记手续时处于意识状态。2008年3月，李某向法院提起抚养费民事诉讼，2009年2月向法院提起行政诉讼。两次诉讼都表明他的意思是明确的，他有辨认能力。李的代理人还提出，陶某并未向李支付购房款，但这种债权关系并不影响具体行政行为的合法性。根据建设部《房屋登记办法》第八十六条“房屋所有权依法转移的，被告申请房屋所有权转移登记时，应当提交下列材料： (一)登记申请书；(二)申请人的身份证明；(三)房屋所有权证书；(四)宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；(五)证明房屋所有权转移的材料；(六)其他必要的材料。申请村民房屋所有权转移登记时，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。向陶发放QZ00003701房屋所有权证的行为清楚，程序合法，应予维持。根据《行政诉讼法》第五十四条第(一)项之规定，本院决定维持被告梅里斯达斡尔族区房地产管理局于2008年8月6日发给陶的(QZ00003701)房屋所有权证。

律师说法：房屋登记是否有效

本案中，李提出其与陶某签订房屋买卖协议时因脑梗处于意识不清、不知情状态，其行为不真实，陶某事后也未支付相应房款。他的房屋买卖协议无效，房屋转移登记也应撤销。房屋登记机构不是专业医疗机构，无法鉴定当事人是否神智清醒。只能通过办理转移登记手续的状态来推断申请人和权利处置人所表达的意思是否真实。办理登记手续时，申请人和李亲自到被告营业厅，回答工作人员的询问。由此，被告推定申请人与李就转移房屋所有权达成共识，并据此将房屋产权证判给申请人陶。基于合同自由原则，被告不需要也无权过问当事人之间的买卖协议是否已经履行，更无法判断李在签订买卖协议时是否有意识。此外，李提交的2008年2月3日至2008年2月28日在梅里斯达斡尔族区人民医院住院的病历中没有李昏迷的记录。且李本人在2008年3月向法院起诉民事案件时，意思表示明确，具有辨认能力。因此，李关于无意识的主张不能成立。根据被告物权法和房屋登记办法，要求申请人和权利处置人提交必要的法律材料，并在其能力范围内对材料的真实性进行了审查。经查询确认房屋转移登记确系当事人同意后，陶才有房产证发放。被告在其权限范围内是谨慎和合理的。

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