夫妻一方擅自出卖共有房屋 合同是否有效

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案例简介：夫妻一方擅自出卖共有房屋

2010年10月20日，刘某与李某签订《房屋买卖合同》协议，刘某购买李某名下某市某小区幸福花园1号楼3单元1802室房屋(以下简称涉案1802房)，购房款220万；合同签订后30日内，刘将购房款支付给第三方托管人的担保贷款公司；上述房屋买卖价款付清后五日内，李将协助刘办理涉案1802房屋的权属变更登记手续。合同还约定了各自的违约责任。2010年11月20日，刘将购房款220万元一次性支付至某担保贷款公司账户。后刘又让李协助办理涉案1802房屋的权属变更登记手续。李以其妻不同意出售该房屋且不协助办理房屋所有权变更登记为由，拒绝为刘办理房屋产权证变更手续。刘、李、为办理1802房屋的权属变更登记手续，经多次协商未达成一致意见。因此，刘向法院起诉。

法院判决：擅自出卖共有房屋合同有效，但不具备继续履行条件

法院认为，刘委托李作为1802房屋的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》的登记权利人，李的配偶在签署《房屋买卖合同》时也出具了同意出售的证明，故委托李处分1802房屋，无过错；李与作为该房屋登记所有权人的刘签订《房屋买卖合同》时，刘是善意的，合同约定的对价是合理的。因此，《房屋买卖合同》是李、刘的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《物权法》第九十七条的规定，“处分共有的不动产或者动产，进行重大修缮的，应当取得按份共有人或者占三分之二以上的全体共有人的同意，但共有人另有约定的除外。”在陈某作为涉案1802房屋共有人的情况下，如果要继续履行《房屋买卖合同》并实现共有房屋的产权变更，必须取得该房屋的共有权。鉴于本案中对1802房屋的出售明确不予认可，刘要求继续履行合同的诉讼请求不符合上述物权法规定的条件，不予支持。

律师说法：夫妻一方擅自出卖共有房屋，合同是否有效

出卖人出卖登记在其名下的共有房屋，不符合《物权法》第九十七条规定或者共有人约定的条件，买受人在房屋买卖合同有效期间请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖共有房屋并表示不协助办理房屋所有权变更登记手续的，人民法院应当驳回买受人继续履行合同的诉讼请求。在这种情况下，如果要继续履行《房屋买卖合同》并实现共有房屋的产权变更，必须征得房屋共有人陈某的同意。鉴于本案中对1802房屋的出售明确不予认可，刘要求继续履行合同的诉讼请求不符合上述物权法规定的条件，不予支持。对于在合同有效且无法履行的情况下，刘的权益保护问题，刘仍坚持其原有主张，拒绝变更。故本案中，刘要求李、继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求并协助办理房屋权属变更登记，该诉讼请求法院不予支持。

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