【未经出租人同意擅自转租的法律后果】擅自转租他人房屋是否构成共同侵权

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案情简介：擅自转租他人房屋是否构成共同侵权

2012年11月23日，何某将涉案房屋出租给案外人A公司租赁。双方签订了33，360，《房屋租赁合同》的合同，租赁期限为2012年11月24日至2013年11月23日。哈尔滨公司作为居间人和见证人，对上述合同进行了盖章确认。2013年4月26日，合益公司员工与何某签订《备忘录》作为涉案房屋的新承租人。《备忘录》主要内容如下：何某将A公司涉案房屋出租给案外人，因实际占有人个人原因已迁出。现实际占用人的朋友决定继续租赁该房屋，租期自2013年4月24日至2013年11月23日。新租户每月24日前支付5 500元(租金仅包含物业管理费和中国有线电视费，出租方不承担任何其他费用)，原租金押金自动转交给新租户。原租赁合同的其他条款将继续履行。2014年1月17日，三机公司签了一个《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》的主要内容是：出租人和甲方哪一方，承租人和乙方是三机公司，三机公司租赁涉案房屋。租赁期限为2014年2月1日至2015年1月31日。本合同末尾，甲方签名“何某”，见证人盖章“上海合益投资咨询有限公司”。

法院判决：构成共同侵权

邱某与何某在明知何某无转租权的情况下，签订《备忘录》和《续租合同》合同，无权取得租金差额收益。他还转租了涉案房屋。邱某的行为已经侵犯了何某在房屋所有权上的收益权和处分权，邱某已经侵害了何某。但接受春某委托的合益公司的相关行为存在主观过错：春某是合益公司的员工，合益公司是专业的房地产中介机构。将涉案的何某房屋出租并转租的行为与合益公司是同一业务。Hay公司知道后，不仅拒绝处理，还继续接受其委托对外出租。海伊公司主观上有过错；他将涉案房屋出租给案外人A公司租赁使用，是Hay公司提供的中介服务，是中介和见证。干草公司早就知道涉案房屋的主人是何某。哈尔滨公司的说法是，其未审查该公司是否具有转租权，仅按照该公司的要求将涉案房屋出租，明显未尽到作为中介和见证人的审核义务。因此，干草公司的上述行为是其主观过错二；根据哈尔滨公司委托出租涉案房屋的情况，出租人应为，且哈尔滨公司不仅没有要求在《房屋租赁合同》和《续租合同》一栏签字确认，其工作人员还伪造何某的签字故意帮助形成上述两份合同。根据哈尔滨公司的上述三项主观过错，法院可以判定，哈尔滨公司与桂某对何某损害结果的发生具有共同认识和共同追求，哈尔滨公司与桂某之间存在故意联系，符合共同侵权的必要要件。鉴于其在本案中仅将合益公司列为被告，要求其承担侵权责任并返还因侵权所取得的租金收入，诉讼请求合法、有理有据，法院予以支持。至于租金收入的具体数额。何某收回涉案房屋的日期为2016年1月23日(侵权终止日)，侵权开始日期自转租日(2014年2月1日)起算。参照市场转租价格与出租价格的差额，法院认定两年租金收入差额为43933元。对于何某主张的租金收入差额利息，法院认为两年的租金收入差额已能弥补何某的损失，何某主张的部分法院不予支持。

律师说法：能否适用解除租赁合同的例外情形

针对本案，被告公司认为应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”抗辩的规定，司法解释解决了转租合同的效力问题，无论何某是否提出异议，都不能否认干草公司的侵权行为。其次，干草公司未能证明何某知道或者应当知道本案的转租行为，故该司法解释不适用于本案，干草公司不能请求解除合同的例外。

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