【和物业签订前期合同有效吗】前期物业合同是否对新业主有效？

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案情简介：前期物业合同是否对新业主有效

2012年，某城建公司开发建设B商务楼，2009年底业主全部入驻该商务楼。城建公司A与业主签订的写字楼买卖合同中没有物业服务内容的约定。2012年2月，城建公司A与物业服务公司C签订了前期物业服务合同，主要约定由物业服务公司C提供物业服务，各业主按房屋面积交纳物业服务费，逾期交纳服务费的业主承担滞纳金。合同的期限是两年。在此之前，没有其他物业服务公司为B商务楼提供过管理服务。签订合同后，C物业服务公司入驻B商务楼，张贴告示，开始提供物业服务。2013年3月，C物业服务公司收取物业服务费时，小区内11家公司拒交服务费。他们认为没有与C物业服务公司签订前期物业服务合同，对他们没有约束力。因此，C物业服务公司提起仲裁，请求对拒交业主支付的物业服务费和滞纳金进行裁决。

合议庭意见：形成了物业服务事实合同

通过张贴告示，物业服务公司C入驻商业大厦，配备管理人员，提供物业服务。商务楼B的业主实际上默认接受了其物业服务，双方通过事实行动使意思表示一致。物业服务公司C与居民楼B的业主之间形成了物业服务事实合同，居民楼B的业主应受之前物业服务合同的约束。

律师说法：前期物业服务合同，对B商务楼的全体业主具有约束力

《物业管理条例》根据第二十一条的规定，在业主大会和业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当签订书面的前期物业服务合同。根据《物业管理条例》第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容。

本案中，A城建公司没有将前期物业服务合同附在商品房买卖合同中，B小区的业主和业主大会也从未聘请过物业服务公司。某城建公司2011年2月才与丙物业服务公司签订书面前期物业服务合同。虽然有一些瑕疵，但也算是延迟签约。虽然前期小区B的业主没有签订并确认物业服务合同，但在物业服务公司C入驻小区B后，商务楼的业主也没有任何异议，实际上接受了物业服务公司C提供的服务，应当认为他们形成了事实上的物业服务合同关系，应当受前期物业服务合同的约束。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位与物业服务企业依法签订的前期物业服务合同，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以不是合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，A城建公司与C物业服务公司签订了前期物业服务合同，对B商务楼全体业主具有约束力。

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