夫妻一方将房屋抵押借款 合同是否有效

很多朋友对一对夫妻的按揭贷款合同是否有效有疑问，那我们就在丢Sim女网的故事上说说吧！

案件详情：夫妻一方抵押共同房屋 合同效力引发纠纷

王和李原本是夫妻。2009年5月8日，李与民生银行签订了购买华庭嘉园房产的个人购房借款合同，并以该房产作为抵押物，借款金额为56万元。该合同载明抵押房产的共有人为王，李、王均在合同上签字。之后，上述个人购房贷款合同中的欠款已全部还清。2011年9月26日，李与民生银行签订了《个人借款合同》和《最高额保证合同》，并提交了《婚姻状况声明书》，并签字确认如下：“截至本声明书签署之日，我的婚姻状况为无配偶。”贷款金额92万元。李再次以华庭嘉园房产作为抵押财产，办理了他项权证。王没有在合同上签字。2012年8月，王某以不了解2011年办理的贷款及抵押事实为由，向法院起诉，要求认定李某与民生银行签订的《个人借款合同》及《最高额保证合同》无效，并撤销该合同所担保的房产在房管部门的抵押登记。

法院判决：合同效力没有瑕疵

《个人借款合同》和《最高额保证合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。王在2009年作为共有人签订抵押借款的事实，不足以证明民生银行与李在2011年签订合同时就知道抵押房屋存在共有人。王粲提交的证据不能证明银行在签订合同时恶意串通损害第三人的利益，应确认个人借款合同有效。

签订借款合同，以夫妻共同财产设定抵押，是处分夫妻共同生活中的共同财产的重要行为，可以由夫妻双方在平等协商、协商一致的基础上有效行使。未经原告同意，李擅自处分共同财产。但本案中，民生银行在签订借款、抵押合同时，查验了产权证等相关材料，已尽到注意义务。善意取得，并已有偿取得抵押权。其已经办理了抵押登记，应当保护其抵押权，确认抵押合同有效。故对王要求确认合同无效并撤销抵押登记的诉讼请求不予支持。对王的损害应由李承担，李擅自处分共同财产。

律师分析：夫妻一方处分共同财产的合同效力分析

律师认为，李与民生银行签订的借款合同、抵押合同是双方真实意思表示，并已实际履行，按照物权的原因行为与结果行为相区分的原则。抵押合同是物权变动的原因。即使李设定抵押权的行为属于无权处分，也不影响引起物权变动的抵押合同的效力。同时，合同相对人错误地认识到无权处分合同的人基于善意有签订合同的权利。房屋权属登记证上登记的权利人为李，其提供了虚假的婚姻状况声明、户口簿、离婚证、离婚协议书等证明。在银行不能鉴定上述文件真实性的情况下，通过对表面证据的审查，有理由相信被告李对该房屋享有处分权，可以确认民生银行在签订合同时的行为是善意的。

根据律师对本案的总结，夫妻一方在未经另一方同意的情况下，以共同拥有的房屋作为抵押物签订了抵押贷款合同。合同另一方善意且已履行付款义务，并已办理抵押登记手续的，应当认定合同有效。对方主张解除抵押权的主张不成立。更多合同问题，请咨询Fabon专业合同律师。

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