《在最高额抵押担保的债权确定前,可以允许》最高额抵押权设立之前的债务还需要承担担保责任吗？

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如果企业贷款到期未能偿还给银行，案情介绍:企业和担保公司需要分担责任。

2012年4月20日，工行龙首支行与波波商贸有限公司签订《小企业借款合同》协议，约定波波公司向龙首支行借款300万元，借款期限7个月，2012年11月1日归还100万元，2012年11月17日归还200万元。合同还约定了贷款利率、保证金等。同年4月24日，工行龙首支行向关白公司发放了上述贷款。

2012年10月24日，工商银行龙首支行与大熊猫开开公司签订《最高额抵押合同》协议，约定大熊猫开开公司以自有商铺在2012年10月19日至2015年10月19日期间提供4000万元最高余额内的抵押担保。龙首支行依据与波波公司、A公司、B公司、c公司签订的主合同享有抵押担保，不论上述期间届满时债权是否已到期，也不论最高额抵押设立前债权是否已产生，担保范围包括主债权本金、利息、实现债权的费用等。同日，双方依法办理了抵押房产的抵押登记，工商银行龙首支行取得了他项产权证。2012年11月3日，凯盛公司与工行龙首支行签订《补充协议》号，明确双方签订的《最高额抵押合同》号担保范围包括工行龙首支行与四家公司于2012年4月20日签订的四份借款合同项下的债权。

之后，波波公司未能按期偿还涉案贷款，工行龙首支行诉至法院，要求判令波波公司偿还贷款本息及实现债权的费用，并要求大熊猫开开公司承担抵押担保责任。

法院判决:支持工行龙首支行的请求。

法院经审理认为，工行龙首支行与大熊猫开开公司通过另行签订补充协议，将最高额抵押设立前已存在的债权转让给最高额抵押所担保的债权，转让的债权金额仍在最高额抵押所担保的最高额4000万元以内。转让的债权不是最高额抵押设立登记的他项权利证书和房屋登记簿记载的必备事项，在不对其他抵押权人产生不利影响的前提下，应当尊重这种意思自治行为。大叔应向工行龙首支行支付贷款本金300万元及利息。如不偿还，工行龙首支行可优先考虑大熊猫开开公司提供的房产折价或拍卖、变卖房产所得价款。

律师说法:法律允许最高额抵押以覆盖其成立前已存在的债权。

1.根据《物权法》第203条第1款规定，最高额抵押具有两个显著特征：一是最高额抵押所担保的债权数额有一定的最高额限制，但实际债权数额不确定；第二，最高额抵押担保一定时期内将持续发生的债权。

2.《物权法》第二百零三条第二款对前款规定了但书，允许最高额抵押设立前已存在的债权，经当事人同意，转让给最高额抵押所担保的债权。但这不是最高额抵押的重新设立，也不是《物权法》第205条规定的最高额抵押的变更。

3.根据《房屋登记办法》第五十三条的规定，当事人不需要将最高额抵押设立前已存在的债权转让为最高额抵押所担保的债权，也不是应当申请最高额抵押变更登记的法定情形。

本案中，大熊猫开开公司与工行龙首支行签订《补充协议》约定前述最高额抵押合同中提及的主债权及工行龙首支行与波波公司于2012年4月20日签订的《小企业借款合同》项下的债权。《补充协议》不仅有双方签字盖章，而且有大熊猫开开公司股东会决议和大熊猫开开公司出具的《房地产抵押担保承诺函》确认。故《补充协议》应为大熊猫开开公司的真实表示，约定内容符合《中华人民共和国物权法》第二百零三条第二款的规定，不违反法律、行政法规。因此，本案涉及的2012年4月20日《小企业借款合同》项下的债权已转入前述最高额抵押担保的最高额为4000万元的主债权范围。如波波公司不能偿还贷款，工行龙首支行可对大熊猫开开公司提供的财产进行折价，或以拍卖或变卖财产所得价款优先受偿。

由于合同条款复杂，一旦发生合同纠纷，应详细了解相关法律法规，必要时向专业法律人士咨询，最大限度减少损失。

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