（未经所有权人同意转让房屋,能否构成善意取得利益）未经所有权人同意转让房屋，能否构成善意取得

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案情简介：未经所有权人同意转让房屋，能否构成善意取得

1994年4月，熊某以何某的名义购买了一处120平方米的宅基地，何某在宅基地上修建了一栋两层小楼。2003年9月，他与熊协议离婚，房屋未处置。2004年6月25日，熊某以做生意缺少资金为由，与范某签订房屋转让协议。2007年8月，他得知房屋被熊私自转让，但未能收回房屋。2008年4月6日，何某请求确认范某、熊某于2004年6月25日签订的房屋转让协议无效，责令范某、熊某返还房屋。

法院判决：应当认定房屋买卖合同无效

法院认为，何某购买宅基地及出资建房的行为发生在与熊某结婚前，熊某也认可争议房屋为何某婚前财产。两人离婚时虽未约定争议房屋的归属，但也应认定争议房屋属于何某个人财产。离婚后，熊未经何同意将属于何的个人财产转移，构成无权处分。熊某在无权处分何某房产后，与范某签订房屋买卖协议后，既未得到何某追认，也未取得房屋的处分权。因此，根据《合同法》第五十一条规定：“无权处分他人财产的人经权利人追认取得处分权或者无权处分人订立合同的，该合同有效”，熊某与范某签订的房屋买卖应当予以认定。

律师说法：能否构成善意取得

根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产应当返还。故范应将涉案房屋返还给该房屋的合法所有人何。根据《物权法》第106条关于善意取得的规定，受让人必须符合三个条件：善意取得、支付合理价款和依法登记或者交付。本案中，范在购买房屋时未要求核实熊是否为该房屋的合法所有人等基本信息，不符合一般常识，不属于善意受让人；同时，范并未要求办理涉案房屋的过户登记。因此，范的买卖行为不符合善意取得的构成要件，不构成善意取得。因此，范不能基于熊的无权处分而合法取得涉案房屋，而其作为争议房屋的合法权利人，有权请求确认房屋买卖协议无效并返还房屋。

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