私自他人房屋对外设定抵押 抵押合同是否有效

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案情简介：私自他人房屋对外设定抵押，抵押合同是否有效

1993年3月6日，支某与被告李毅、第三人李某订立合同，约定共同出资购买市长乐西路102号房屋并进行装修，费用按221的比例分摊。三人将享受改造后3.53.53的利润，李毅以个人名义办理产权。1996年6月26日，李毅在西安市房地产管理局办理了重建房屋的权属证明，载明李毅为所有人。2000年8月26日，陕西源海汽车租赁有限公司法定代表人李毅与第三人中国建设银行建国路支行签订借款合同。李毅以上述房屋作为借款抵押物，与中国建设银行建国路支行签订了抵押合同，其妻、被告王志英也在抵押合同上签字。后李毅配合中国建设银行建国路支行办理了抵押登记手续，中国建设银行建国路支行取得了西安市房地产管理局颁发的他项产权证。2002年9月，支某获悉上述情况，认为李艺谋将三人共同所有的房产用于抵押贷款，其所有权受到侵犯，遂诉至Xi市新城区人民法院，请求确认前述抵押合同无效。

法院判决：应当认定抵押合同有效

法院审理后认为：李毅未经其同意，将其与李共有的房屋用于抵押贷款，侵犯了其合法权益。由于李知道自己没有否定李毅的抵押，应视为其同意。而且由于某员工提起的诉讼仅限于抵押合同的效力，建行建国路支行陈述的该主管员工不能向人民法院提起诉讼的理由不能成立。某职抵押合同中约定的抵押对抗自己的房屋所有权份额无效，其余有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十四条第一款之规定，判决李毅与及中国建设银行建国路支行订立的抵押合同中，李毅以李某享有的房屋所有权份额设定的抵押有效，支某享有的房屋所有权份额设定的抵押有效。

律师说法：如何认定抵押合同有效

1.李某将其与支某、李某共有的房屋私自抵押，侵犯了支某的合法权益。智某可能会对李毅提起诉讼。李毅持有的房屋产权证未记载智某为共有人，智某与李毅、李某共同出资购房及产权分割的约定不能对抗善意第三人。建行建国路支行在与李毅订立抵押合同时尽到了善意第三人应当注意的义务，故抵押合同应属有效，建行建国路支行的请求应予支持。

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