未领取产权证书的房屋 是否导致抵押合同无效

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案情简介：未领取产权证书的房屋，是否导致抵押合同无效

2005年9月25日，王与李签订了《房屋买卖预约合同》。合同约定，王与二李约定购买二李位于厦门市集美区路大学湾一期的六层、七层房屋。合同签订后，王按合同约定支付了首付款，并承担了该房屋自2005年10月至起诉之日的银行按揭贷款。因李违反预约合同，拒绝办理该房屋产权登记手续，妨碍王正常使用该房屋，故请求判令。

法院判决：应当认定抵押权无效

法院认为《中华人民共和国城市房地产管理法》规定未依法登记并领取权属证书的不动产不得转让，但该条款的立法目的并非禁止交易或限制合同自由。不动产当事人未依法登记领取权属证书不能办理权属转移手续，并不意味着禁止不动产买卖。本案争议房屋系李购买，权属清晰，李享有相应的处分权。袁与李订立的房屋买卖合同是双方真实意思的体现。应该是合法有效，不违反法律的。原、李双方应继续按照合同约定履行合同义务，王诉请李立即履行原、李之间的买卖合同的鉴证及房屋新产权变更登记手续，并配合王将李名下的4套6层、7层房屋(厦门市集美区103号602室)变更登记到王名下，为涉案合同第十条第三款约定的内容；要求李不停止王对该房屋的占有和使用，是涉案合同第八条第一款约定内容的必然结果，本院予以支持。关于王主张的违约金，本院认为，本案审理过程中，李对涉案房屋买卖合同的效力仍有不同认识，第三人是本院追加后才参加诉讼的，并对涉案合同的效力发表了处理意见。故违约金应从本院确认合同有效后，李仍未按合同约定履行义务时起计算。此外，本案审理中，第三人表示，如法院认定合同有效，第三人要求王返还抵押贷款余额本息，以消灭抵押权。王当庭同意代李偿还借款合同剩余全部本息，消灭抵押权。

律师说法：如何认定抵押合同的效力

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规定，未依法登记并领取权属证书的房地产不得转让。因此，李的代理人认为双方签订的合同无效，因为违反了法律的强制性规定。特别是在当前房价居高不下的情况下，通过该条例限制“炒楼花”哄抬房价的行为，可以有效规范房地产交易秩序，这也是该条款立法的立法目的。《城市房地产管理法》是行政法，其主要规范对象是行政管理行为。用行政法的规范来否定民事合同的效力，应该特别谨慎。在我国，不动产物权变动采取登记生效原则。如果作为买卖主体的房屋在签订买卖合同时或之后未取得房屋所有权证，那么无论如何都无法办理过户登记。也就是说，登记生效所需要的不动产物权变动规则决定了没有产权证的二手房买卖，不可能产生物权变动的法律后果。因此，这种没有产权证的房屋不能变更产权，因为它不具备产权证

这一争议的症结在于，法官应当明确区分物权变动及其原因。新的《中华人民共和国物权法》在这方面有了很大的进步，其第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条的规定享有不动产物权的，处分该物权时，需要依法办理登记。未经登记，物权不发生效力。”该条明确规定“不发生物权效力”而非“不转让”，意味着只是否定了物权变动的效力，其原因行为的效力应当依据合同法的规则来判断。《物权法》所体现的立法理念的进步应当在我们的审判实践中得到运用。单纯依据《城市房地产管理法》的规定认定买卖合同无效是不合理的。

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