公募REITs吸金强受追捧：一二级市场冰火两重天，券商自营占主流

原标题：公募REITs大受追捧：一二级市场忽冷忽热，券商自营是主流。

南方财经全媒体记者 吴霜 上海报道

公募REITs无疑是近两年资产管理机构资产配置的热门选项，从公募REITs极低的配售比例就可以看出。

11月10日，第23只公募REITs“金钟安惠汇控REIT”披露认购申请比例确认。这款产品的发售期只有11月7日到8日两天。除战略投资者配售比例为100%外，网下投资者和公众投资者配售比例较低，分别为2.94%和5.95%。

在此之前，“华泰江苏汇控REIT”更低。公告显示，网下投资者有效申购申请确认比例为0.86%，公众投资者确认比例为0.83%。

Wind数据显示，目前市场上共有24只公募REITs，其中已上市15只，发行规模合计648.68亿元。从资产类型来看，规模最大的是交通基础设施类REITs，共计328.5亿元；其次是园区基础设施类REITs，合计138.21亿元；仓储、保障性租赁房、能源基础设施、生态环保规模分别为76.75亿元、37.97亿元、35.38亿元、31.88亿元。

银行金融测试战略布局的一部分

一般来说，从配置机构类型来看，战略投资者、网下投资者和公众投资者的配置比例大致分别为70%、20%和10%。其中，银行融资一般属于战略投资者。

今年以来，股票型理财产品过渡期结束，理财公司加速向净值型产品转型，传统理财产品收益率呈现一定的下行趋势。有鉴于此，与财富管理公司相关的投资者会更青睐公募REITs带来的增长点和新机遇。

记者发现，多家大型国有商业银行和全国性商业银行的财富管理公司参与了首批公募REITs的战略配售。

工银瑞投-工银理财四海精选集合资产管理计划，参与博时招商蛇口工业园REIT，配售金额4158万元；宏图盐田港创新仓储物流REIT，配售金额3680亿元；广州平头广河高速REIT，配售金额4557万元等。

中行的两款理财产品“智富(封闭式)2020 06”和“智富(封闭式)2020 03”分别在平安广州角头广河高速配置了5208万元和4612.99万元的REITs。此外，中银理财还代表“(科技创新)中银理财-智富(封闭式)2020年11号”和“(健康生活)中银理财-智富(封闭式)2020年07号”作为战略投资者购买了AVIC首钢生物质REIT 669万元。

一些城商行的理财产品也加入了配置公募REITs的队伍。广州银行“红棉天盈享12个月1号理财产品”购买平安广州角头广河高速REIT，配售金额12764.81万元。广发银行“幸福利得18个月定期理财计划第一期”购买鹏华深能清洁能源REIT 1344.29万元。

此外，苏州银行作为战略投资者，以3.8412亿元购买东吴苏州工业园区REIT。

券商自营资本是主流。

战略投资者中以券商和券商资管产品为主，银行和银行理财产品的投资额度相对较少。具体来看，券商及券商资管的配售余额为58.04亿元；公司及基金产品配售余额30.42亿元；保险公司和保险资产管理产品的配售余额为51.85亿元；银行理财产品配售余额6.57亿元；信托公司和信托资产管理产品的配售余额为14.53亿元。

除了战略投资者，线下投资者中也有不少资产管理机构。

第一，从多年的海外发展经验来看，公募REITs的收益既包括现金流收益，也包括基础物业资产的升值，风险一般介于股票和债券之间。过去20年，美国的REITs产品年化综合收益率一般在10%左右，很有吸引力。

其次，公募REITs与股票、债券等其他风险资产关联度较低。从资产配置的角度来说，是合理资产配置的重要组成部分。

最后，通过公募REITs，少量资金可以直接参与房地产资产的投资，公开市场交易的形式也使得资金的流动性和信息透明度更高。

保持合理的收入预期是必要的。

从三季度的数据来看，绝大多数公募REITs都取得了不错的净利润表现。在14只披露三季度数据的公募REITs中，鹏华深能REIT净利润最高，是唯一净利润过亿的产品，达到1.95亿元；其次是两只交通基础设施类REITs，分别为平安广州广和REIT和华夏中国焦健REIT，净利润分别为0.73亿元和0.27亿元。

但也有3只REIT净利润为负，分别是博时蛇口生产园区REIT、浙商沪杭甬REIT、华安张江光大REIT。

从二级市场表现来看，REITs自上市以来整体表现超出市场预期。很多产品都涨了30%甚至40%。

对此，某证券公司创新资产管理部总经理对记者表示，面对蓬勃发展的二级市场，需要保持一个相对合理的预期。公募REITs不是暴利产品，是稳定收益产品。如果期望太高，最后收益可能不好。之所以保持合理预期，是因为其基础资产决定了公募REITs未来的收益空间。

此外，关于公募REITs在一级市场和二级市场发行的区别，上述总经理也表示，公募REITs在一级市场发行时，随着公募REITs的日益火爆，投资者参与战略配售的难度加大。一方面是供应量比较少，另一方面是越来越多的机构逐渐介入。起初，更灵活、反应更迅速的经纪人率先参与进来。慢慢的，保险、银行理财，甚至一些上市公司也积极参与进来。

其次，发行期间还有所谓的“创新”，很多机构会参与网上网下询价。公募REITs越来越火，认购倍数很高，都是100倍起，配置量很少。虽然看起来开盘时的涨停收益还不错，但是按照整体资金占用比例来看，单笔收益大概是2/1000或者3/1000。

据上述证券公司创新资产管理部总经理观察，目前二级市场机构参与并不多，尤其是资金量较大的机构。可能是因为二级市场容量不大，市值700亿左右，没有专门做二级市场投资的人员团队。这就导致了在二级市场上，除了做市商，真正参与投资的机构比较少，竞争也没有那么激烈。

(统筹：马春元)

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