执行房产涉及第三人权益 如何确定房产权属

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案情简介：执行房产涉及第三人权益，如何确定房产权属

陈某先后三次向陆某借款420万元。因陈某无力偿还贷款本金420万元及利息135.65万元，双方约定将位于Xi高新区新路西岗国际大厦一层1单元12603室、12605室的两套房屋(以下简称抵押房或债务人)抵押给银行。2013年3月5日，陆某与签订协议，其中同意代陆某偿还银行贷款及利息6803493.75元，而以12159993.75元的价格向陆某支付陆某贷款本息，及银行贷款的利息补偿；该协议还约定了取消陆某回赎权的房屋转让税。2013年3月11日至22日，宜昌市土地委托案外人赵、陈罗平以680.349375元向银行偿还贷款本息。后来，把房子给了鲁。2013年4月9日，西安市房地产管理局受理了房屋转让债权，陆也缴纳了房屋转让税。在等待房产证陆某期间，甲银行将暂缓将抵押房屋及抵押房屋过户至吉安中院。陆某认为，将该房屋转让给陆某偿还其债务，陆某已将该房屋抵押占有；回赎房屋由西安市房地产管理局核准登记，并颁发房地产证；被没收的房屋是两被告之间的贷款担保纠纷，法院不得查封、扣押该房屋。根据《房屋登记办法》第二十条、第二十二条的规定，在房屋转移登记过程中，未经法律规定不得登记，故债务房屋应登记在陆某名下，由陆某确认回赎房屋的所有权。此外，陈某将欠陆某及房屋过户申请，及房屋过户手续，与九江银行纠纷调解协议约定再次抵销房屋过户，致使抵债房屋成为执行主体，侵害了陆某直接抵债房屋。

法院判决：不享有所有权

本院认为，陆与被告于2013年3月5日签订的协议是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。A银行、卢某、陈某之间存在恶意串通，《协议书》的签订是虚假的。由于A银行没有提供相应的证据证明这一点，法院对此提出异议。A银行也认为，即使该协议是真实的，但陆某与陈某签订的协议并未征询12603室承租人是否行使优先购买权，该协议是有效的。法院认为，优先购买权应由承租人向法院起诉决定，但承租人尚未向法院提出优先购买权，故该协议已生效。《协议书》约定将涉案房屋出售给陆，以转让价款121，599，993.75元、535.65万元(利息贷款本金420万元、115.65万元)抵付部分购房款，剩余680，349.75元购房款由宜昌直接偿还给省长陈罗平。2012年5月22日、6月1日、6月4日，陈某在宜昌三次上岸借款120万元、230万元、70万元，共计420万元(约定月息按3%计算，其中70万元双方未约定)，结息115.6万元。陆某于2013年3月11日支付158，493.75元，陈某、陈罗平于2013年3月22日支付200万元、173.5万元，均已支付收购陈某。甲银行、卢某、陈某的结算利息超过法定限额，其中70万元为未约定利息，未计算利息，故部分资金不能认定为易昌支付。法院认为，超过法律规定的利息不受法律保护，但陈某对利息计算方法未提出异议。在他们的同意下支付宜昌土地利息115.65万元，属于自愿行为。

律师说法：关于本案法律分析

《中华人民共和国房地产法》第九条规定，不动产转移、变更、设立和登记法生效。未经登记的，不影响，法律另有规定的除外。2013年4月9日，Xi房地产交易管理中心受理了义昌土地转让申请，也就是说，只有申请受理阶段的行为没有达到发证登记阶段，没有权属转移的土地和没有权属的房屋参与其中。无论因查封或其他原因，当事人无法办理房屋转移登记。如果没有办理房屋过户登记，房产过户就没有法律效力，陈某仍然是房屋的主人。因此，它不受支持。

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