未办理变更手续 住宅能否以商业用途获得补偿

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案情简介：未办理变更手续，住宅能否以商业用途获得补偿

2002年4月28日，李称其为柳州市蒲家巷57、59号房的房主。领证后，其亲属利用该房屋从事经营。在A公司开发建设“国泰大厦”，李的房屋在拆迁范围内。双方多年未能达成拆迁协议。A公司否认李某房屋为非住宅，不同意回迁房屋原面积，不同意按非住宅标准补偿安置。经拆迁办申请，李的房屋已被拆除。李认为，其房产证认定该房屋为非住宅(铺面、仓库)。请求：甲公司将李被拆迁房屋以“产权调换”的形式回迁至新建的“国泰大厦”，该大厦位于嘉禾路北楼沿平路一楼门面156.64平方米，北楼二楼房间58平方米。其余面积和装修补偿；a .公司将按李房屋的原建筑面积进行安置；

法院判决：应当给予补偿

一审法院认为，李持有的第2116108号房产证是有效的房产证，具有法律效力，应受法律保护。房产证确定的房屋为铺面和仓库，为非住宅房屋。李某房屋面向嘉禾路，位于城市主、次干道上，符合柳拆房办63号《关于同意拆迁嘉禾路、荣军路、蒲家巷部分房屋的批复》规定的回迁条件，甲公司辩称李某房屋为住宅性质，因与本案查明的事实不符，不同意回迁的理由不成立。李要求“国泰大厦”搬迁安置的诉求合理，予以支持。至于李某要求沿嘉禾路北楼平坦路面搬回新建“国泰大厦”一楼一事，应由李某与A公司协商解决，协商不成，另案依法处理。本院依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》号文第二十条、第二十二条之规定，作出(2002)民初(二)第91号民事判决：甲公司以“产权调换”方式将李被拆迁房屋搬迁至新建的国泰大厦一楼【国泰大厦一楼放置， 按产权门面133601(含公产产权调换)调换的除外安置面积超过原产权门面面积的，按商品房价格每平方米6000元收取； 安置面积小于李房屋建筑面积的，按重置价格重新结算差价。案件受理费15680元，财产保全费6520元，其他诉讼费2352元，共计24552元(由李预交)，由柳州国泰房地产开发有限公司负担。

律师说法：本案房屋是否属于住宅

根据《城市房屋拆迁管理条例》第十二条“房屋拆迁确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动.(二)改变房屋和土地用途的。”可见，拆迁范围确定后，李无权改变房屋用途。1995年12月26日取得的建设用地规划许可证确认普家巷57、59号房屋在拆迁红线范围内，李仍将房屋由住宅变更为铺面、仓库，明显违反该规定；《广西壮族自治区实施中华人民共和国城市规划法办法》第三十六条规定“建设用地规划许可证和建设工程规划许可证载明的内容不得擅自变更。确需变更的，必须经城市规划行政主管部门批准，并办理变更手续。”李在1997年重建房屋时，只办理了柳州市规划局批准的建设项目名称为“住房”的《私有房屋建设工程规划许可证》，根本没有办理变更手续。但柳州市房产局未经市规划行政主管部门同意，未办理变更手续，直接将原房屋产权的居住性质变更为铺面、仓库，引发纠纷。根据1996年7月1日实施的《柳州市房屋拆迁管理规定》第四十五条规定，“被拆迁房屋的性质以房屋产权证载明的内容为准。如有争议，以规划管理部门批准的建筑性质和用途为准。”因此，虽然被拆迁房屋的性质以产权证载明的内容为准，而李目前持有的产权证为铺面和仓库，但由于登记程序存在问题，双方存在争议。因此，应当适用“如有争议，以规划管理部门批准的建筑性质和用途为准”的规定。帕香57号、59号房屋原属于住宅，市规划局批准改建时建筑性质仍为住宅，故应认定房屋性质为住宅。

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