<以分割商铺为标的的合同违约应如何处理纠纷>以分割商铺为标的的合同违约应如何处理

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案情简介：以分割商铺为标的的合同违约应如何处理

时代广场位于南京市中山路18号南侧，是A公司于1996年开发建设的商业建筑。这座大楼地下一层，地上六层。地上一、二、三层部分作为商品房出售，其余部分归A公司所有。1998年10月19日，时代广场尚在建设中，A公司与冯签订商品房买卖合同，约定A公司将时代广场二层编号为28050的商品房出售给冯，建筑面积为22.50平方米，单价为每平方米16363.73元，总房价为368100元1998年10月22日前交房；房屋交付后三个月内，双方办理房屋所有权转移手续。本合同于1998年10月26日经南京市房地产市场管理处登记。合同签订后，冯按合同约定支付了全部房款。1998年11月3日，甲公司将该房屋交付冯使用，但尚未办理产权过户手续。1998年，甲公司将时代广场自有部分出租给江苏嘉禾百货有限公司经营。2006年6月，1999江苏嘉禾百货有限公司因经营不善被抢劫并停业。1999时代广场购物中心于2002年12月在其原址开业，并于2002年1月再次关闭。大部分购房者购买的房屋无法正常运营。在此期间，部分购房者和债权人集体上访要求注销房屋、偿还债务，A公司的出资股东也进行了第二次变更。甲公司先后与大部分购房人解除了商品房买卖合同，并办理了退房手续，而冯某等少数购房人未办理商品房买卖合同的解除手续。整个时代广场都闲置了。之后，A公司为了盘活资产，重新开业，计划对时代广场的业务结构进行调整，重新规划包括冯所买商铺在内的所有业务区域的布局，并准备开工建设。2003年3月17日、6月30日，甲公司两次致函冯，通知其解除双方签订的《商品房买卖合同》。2003年3月27日，A公司对冯购买的商铺的玻璃隔墙及部分管道设施进行了拆除。随后，A公司进行了调整经营模式的建设。冯为此与A公司发生纠纷。

法院判决：解除合同

法院认为，甲公司与冯签订的商品房买卖合同是双方在签订合同时基于事实依据和利益考量所作出的真实意思的一致表示，该合同合法有效。交房后，由于整体经营不善，时代广场长期封闭，造成巨额闲置资产。现在A公司打算重新规划，重新整体开放时代广场。如果不把冯的房子纳入重新规划和重新开放的范围，势必影响整个时代广场的调整和重新开放，阻碍时代广场的恢复营业，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。因此，双方签订《商品房买卖合同》所依据的事实依据和利益关系发生了重大变化。考虑到合理利用社会经济资源，平衡双方利益，根据公平、诚实信用的原则，应允许A公司解除商品房买卖合同。冯在合同履行过程中没有任何违约行为，其合法权益也应受到法律保护。合同解除后，应得到合理、充分的补偿，使其利益不因合同解除而减少。因此，甲公司在解除商品房买卖合同后，应当返还冯的购房款，并对冯进行相应的补偿。甲公司支付的房屋增值款、违约金、赔偿金连同甲公司返还的房价款足以使冯在类似区域购买相同面积的类似商品房。补偿

律师说法：本案的法律责任如何认定

冯与A公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。甲公司未在合同规定的期限内办理产权过户手续，构成违约。在未依法解除合同的情况下，擅自拆除2B050房屋的玻璃墙及部分管道设施，也是不当行为。甲公司应承担相应的违约责任和赔偿责任。同时，根据法律规定，当事人一方不履行非货币债务或者履行非货币债务不符合约定的，对方可以要求履行，但债务的标的物不适于强制履行或者履行成本过高的除外。本案中，冯购买的门面房属于整个时代广场布局调整范围，所占比例较小。在A公司已经与大部分买家解除合同的情况下，如果在这种情况下要求A公司继续履行合同，将对整个时代广场的规划和运营产生影响，导致A公司为履行这份合同支付过高的费用，势必破坏双方的利益平衡。因此，应当允许A公司承担违约责任和赔偿责任，而不是实际履行责任。

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