委托代理无效的情形|未出具代理委托书能否认定委托代理关系

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案情简介：未出具代理委托书能否认定委托代理关系

孙是徐的舅舅和嫂子的亲戚。2004年11月，孙在单位(吉林铁路分局)进行公房改革时，以个人名义购买了位于桦甸市铁路2号楼5栋2-10号的房屋，面积44.48平方米，未办理产权证。徐持有孙的购房付款凭证，称与孙存在借贷关系。孙委托其将上述房屋以27000元的价格出售，以偿还欠款。2005年5月13日，在居间人黄的介绍和见证下，徐代替孙与方签订了房屋买卖合同，约定由方负责办理房屋产权过户手续。方有理由相信孙委托徐某出售该房屋，故向徐某支付了全部购房款，该房屋已交付使用。此后，根据铁路系统房改政策规定，房屋产权证应由铁路系统统一办理。此外，由于方的原因，该房屋的产权登记手续尚未办理。2016年5月，该房屋在我市棚户区改造拆迁范围内，要求业主进行房屋产权登记申报。孙以未委托徐出售该房屋为由，拒绝协助方办理产权确认及变更登记手续。

法院判决：协助方某办理产权确认及变更登记手续

经审理，本院确认了以下事实：双方对孙某与徐某为叔嫂关系不存在争议，2005年孙某欠徐某款项，徐某持有孙某交付的争议房屋的交款凭证，徐某与方某签订房屋买卖合同，徐某收取购房款冲抵孙某与孙某欠款的事实，本院予以确认。孙虽对房屋买卖协议中“代表出卖人”一词的形成时间提出质疑，但未提供任何证据予以证明，且自愿放弃申请司法鉴定的权利，故本院对该证据的真实性予以采信。方提交的两份笔记型书证不完整，含义模糊，无法确认来源，不符合证据要求，本院不予采纳。根据录音光盘内容，徐承认孙某委托其出售房屋用于诉讼。结合双方当事人的陈述和法庭调查，综上所述，方的诉讼请求成立，本院予以支持。

律师说法：是否构成委托代理关系

孙某与徐某之间存在委托代理关系，徐某代理行为的法律效力直接归委托人孙某所有，即方某与孙某签订的房屋买卖合同有效。虽然有争议的房子已被孙谋购买，无私的产权是一个证书。在方某与徐某签订房屋买卖合同前，孙谋向徐某交付了两份争议房屋的付款凭证，均明确记载了付款人姓名(孙谋)及付款原因(房款、职工购房证)，并印有收款人公章。上述付款证明具有房地产权证的性质，尽管孙谋并未向徐某出具出售该房屋的书面授权书。但孙与徐是姻亲关系，两人之间又是借贷关系。在徐出售争议房屋期间，孙及其家人不在本市居住。因此，孙某将具有房地产权属证书效力的交款凭证交付给徐某，应视为孙某授权委托徐某销售争议房屋。据此，代理人徐以委托人的名义与第三人签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示。不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。未办理房屋权属变更登记不影响房屋买卖合同的效力，故房屋买卖合同有效。

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